VR/AR-технологии для виртуального осмотра объектов оценки
На протяжении последних пяти лет рынок недвижимости и страховой оценки сместился в цифровое пространство. По оценкам аналитиков, уже около двадцати процентов сделок с жильём в России в 2024 году проходило полностью онлайн. Параллельно развиваются мобильные платформы страховых компаний, позволяющие урегулировать убыток без визита эксперта — достаточно снять повреждённую квартиру на камеру смартфона. Спрос на дистанционные формы осмотра стремительно растёт, а самыми наглядными инструментами становятся технологии иммерсивного показа: виртуальная реальность (полное погружение пользователя в цифровую копию объекта) и дополненная реальность (совмещение реального мира с цифровыми слоями).
К началу 2025 года иммерсивные сервисы перешли из разряда экспериментальных проектов в обязательный элемент современной оценки:
- девелоперы повышают конверсию продаж на 15 – 20 % благодаря виртуальным турам;
- страховые компании экономят до 50 % рабочего времени эксперта при дистанционном осмотре;
- органы кадастрового учёта начинают принимать трёхмерные цифровые модели как приложение к отчёту об оценке.
Базовая терминология
Виртуальная реальность — полностью смоделированная трёхмерная среда, отображаемая в специальном шлеме. Пользователь видит-и-слышит только сгенерированное пространство и может взаимодействовать с ним жестами, голосом или контроллерами.
Дополненная реальность — технология наложения «цифровых слоёв» (текста, 3D-графики, звука) поверх реального мира, видимого через камеру планшета, смартфона или сквозные очки.
Смешанная реальность — совмещение обоих подходов, когда виртуальные объекты не просто «приклеены» к камере, а геометрически привязаны к реальной комнате и реагируют на её поверхности. Этот термин часто используют производители, например Apple в своей гарнитуре Vision Pro.
В статье мы осознанно избегаем сокращений «VR» и «AR», чтобы соблюсти требование использовать исключительно русский язык.
Аппаратное обеспечение: что понадобится оценщику
1 Шлемы и очки погружения
- Шлем полного погружения. Примеры: Meta Quest 3, Pico 4, Valve Index. Они создают закрытую среду и подходят для моделирования объектов, ещё не существующих в натуре (новостройки на стадии котлована).
- Очки сквозного видения. Яркий представитель — Apple Vision Pro. Пользователь видит реальное помещение и «подмешанные» трёхмерные модели (например, отображение скрытых инженерных сетей), что удобно на объектах со сданной черновой отделкой. visionOS 26, представленная в июне 2025 года, добавила пространственные виджеты и совместную работу специалистов в одном помещении.
2 Съёмочное оборудование
- Сферические камеры 360 градусов для быстрого создания панорам и обмера помещений.
- Лидар-сканеры (встроенные в некоторые «профессиональные» планшеты) — формируют облако точек с точностью до сантиметра и позволяют автоматически высчитать площадь и объём.
- Ручные контроллеры с датчиками глубины — применяются, когда нужно пройтись вдоль фасада или осмотреть кровлю: девайс фиксирует траекторию и строит трёхмерную сетку.
3 Вычислительное устройство
Хотя часть шлемов содержит собственный процессор, практике оценки часто нужны портативные рабочие станции — компактные ноутбуки или мини-ПК, способные в режиме реального времени отображать «тяжёлые» инженерные модели на экране внешнего наблюдателя (например, заказчика либо представителя банка).
Программные платформы для виртуального осмотра
Задача | Примеры отечественных решений | Особенности использования в оценке |
Сбор фотопанорам | Nika 360, Pano-Constructor | Автоматическое склейка кадров; экспорт в формат виртуального тура |
Лазерное сканирование | Scan-Pro БИМ | Встроенный расчёт площадей, экспликации помещений |
Онлайн-платформы демонстрации | Easy Object (облачный просмотр в браузере) | Совместная работа нескольких экспертов, чат-комментарии поверх модели |
Дополненная реальность на площадке | CUBE-AR Inspector | Подсветка скрытых коммуникаций, сравнение факта и проектной модели |
Сценарии применения в оценочной практике
1 Недвижимость на стадии проектирования
Застройщик предоставляет цифровой двойник будущего дома в формате трёхмерной модели. Оценщик в шлеме виртуальной реальности «проходит» по квартирам, анализирует метраж, проверяет соответствие планировки нормативам и делает снимки-скриншоты, которые автоматически отправляются в отчёт. Это позволяет сэкономить до двух недель, поскольку не нужно ждать окончания строительства для обследования помещения.
2 Квартиры в готовых домах
Для квартир-вторички ключевая потребность — быстрая и точная фиксация текущего состояния: износ отделки, дефекты, обмер фактической площади. Лидар-сканер создаёт план-сетку, а дополненная реальность отмечает на стенах участки с трещинами или следами залива. Данные интегрируются с платформой «Сделка.рф», уже использующей онлайн-оценку недвижимости как встроенную услугу.
3 Коммерческие объекты
Складские и производственные корпуса имеют сложные инженерные системы. При смешанной реальности инспектор накладывает BIM-модель на живую картинку: если труба фактически проходит не по проекту, она подсвечивается красным. Такой метод не только ускоряет оценку, но и служит доказательной базой в суде при спорах о стоимости.
4 Страховая экспертиза повреждений
После усиленного паводка владелец дома подаёт заявление об ущербе. Через мобильное приложение он показывает пострадавшие комнаты, а дополненная реальность автоматически измеряет площадь залитого потолка и строит отчёт. Страховая компания получает цифровой акт осмотра без выезда эксперта, снижая расходы почти вдвое, как это уже происходит в российской практике мобильных приложений «Ингосстрах».
Структура работы оценщика в цифровой среде
- Подготовка. Получение исходных данных: кадастровый паспорт, архитектурный раздел проекта, технический план.
- Сканирование или съёмка. В зависимости от типа объекта выбирается либо панорамная камера 360°, либо лидар-сканер.
- Создание цифрового двойника. Программная платформа автоматизирует построение модели и расстановку «точек навигации».
- Иммерсивный осмотр. Оценщик подключает шлем, перемещается по оцифрованному пространству, оставляет маркеры-заметки (например, «оборотная стоимость отделки: 7 000 ₽/м²»).
- Формирование отчёта. Система конвертирует данные в формат .pdf с приложенными скриншотами, планами и ссылкой на онлайн-тур.
- Передача заказчику и архивация. Цифровая подпись фиксирует неизменность данных; ссылка на тур может работать весь срок жизни здания и исполнять роль «хроники технического состояния».
Преимущества для разных участников процесса
Участник | Что получает | Конкретный эффект |
Заказчик-девелопер | Быструю валидацию расчётных площадей, демонстрацию объекта инвесторам | Рост доверия, ускорение сделок на 10–15 % |
Сотрудник банка | Возможность дистанционного контроля залога | Сокращение командировок экспертов |
Страховая компания | Быстрое урегулирование убытков | Снижение операционных затрат на 40–50 % |
Частный владелец | Понятный отчёт с трёхмерной навигацией | Отсутствие необходимости присутствовать на объекте |
Ограничения и риски внедрения
- Финансовый барьер. Стоимость создания полноценного виртуального тура по жилому комплексу колеблется от семисот тысяч до одного миллиона рублей, а разработка облегчённого «фото-тура» — от 490 тысяч . Для мелких агентств это серьёзная сумма.
- Требования к оборудованию у конечного пользователя. Чтобы получить эффект полного погружения, клиенту нужны шлем и свободное пространство. Поэтому девелоперы часто дублируют тур браузерной версией.
- Регуляторные аспекты. В законодательстве пока нет чётких норм, как хранить «оцифрованный двойник» здания в качестве доказательства. Вопрос решается включением в отчёт хэш-суммы модели и квалифицированной электронной подписи оценщика.
- Кибербезопасность. Трёхмерная модель содержит точные размеры и схемы коммуникаций, что потенциально привлекательно для злоумышленников. Практика — хранить модель в частном облаке с двухфакторной аутентификацией.
Пошаговое руководство для специалиста-новичка
- Изучите требования заказчика: нужен ли осмотр уже построенного объекта или цифрового проекта.
- Составьте список оборудования: камера 360°, лидар, ноутбук, шлем. Аренда аппаратуры сэкономит бюджет на старте.
- Освойте одну-две прикладные программы. Рекомендуется начать с условно-бесплатной «Nika 360» (панорамы) и «Easy Object» (облачный просмотр).
- Потренируйтесь на своей квартире: снимите панорамы, соберите виртуальный тур, пригласите коллег протестировать. Это выявит проблемы освещения или неточности склейки ещё до работы с клиентом.
- Создайте шаблон отчёта. Включите туда: титульный лист, методику, ссылку на тур, скриншоты-заметки, таблицу расчёта стоимости.
- Подготовьте краткую инструкцию для клиента: как запустить тур на смартфоне или в шлеме. Чем понятнее гайд, тем меньше технических вопросов по ходу сделки.
Будущее технологии: прогноз до 2030 года
1 Расширенные «пространственные виджеты»
visionOS 26 уже позволяет закреплять мини-панели в поле зрения специалиста. В оценке это превратится в «живой калькулятор» стоимости: пока эксперт идёт по комнате, алгоритм пересчитывает смету, а числа висят перед глазами.
2 «Виртуальное коллективное совещание» на объекте
Участники с разных континентов подключаются к одному цифровому двойнику, видят аватары друг друга и совместно ставят маркеры-замечания. Функция уже тестируется в приложении Dassault Systèmes 3DLive на Apple Vision Pro.
3 Гибридные модели оплаты
Разработчики переходят от разовой продажи тура к подписке «оценка как сервис»: пользователь платит за количество квадратных метров, хранившихся в облаке. Это снижает входной барьер и позволяет небольшим бюро воспользоваться профессиональными инструментами, не покупая дорогое «железо».
Интеграция искусственного интеллекта для автоматического обнаружения дефектов
1 Зачем это нужно
Даже опытный оценщик может пропустить мелкие повреждения: тонкую поверхностную трещину, следы плесени под плинтусом, едва заметное провисание стыков гипсокартона. Алгоритмы машинного обучения, натренированные на тысячах размеченных изображений, фиксируют отклонения с пиксельной точностью и помечают их «тегами» прямо внутри трёхмерной сцены.
2 Как это работает технически
- Съемка лидаром и камерой 360° — формируются «сырые» облака точек и фототекстуры.
- Предварительная очистка данных — фильтр шума, выравнивание уровней освещения.
- Нейросетевой анализ — свёрточная сеть сравнивает текстуру и геометрию со статистической «нормой» для подобного материала.
- Ранжирование рисков — система присваивает дефекту критичность: «незначительный», «требует ремонта», «аварийная опасность».
- Создание отчёта — автоматически подставляет нормативные цены устранения дефекта, ссылаясь на федеральные сборники сметных цен.
3 Практическая выгода
- Сокращение времени постобработки на 60 – 70 %.
- Повышение объективности — человек может «приукрасить» состояние объекта, алгоритм — нет.
- Единая база знаний: распознанные дефекты складываются в «библиотеку кейсов», которая помогает точнее оценивать риски на других объектах.
Обучение и сертификация специалистов в иммерсивной среде
1 Виртуальная «песочница» вместо реального объекта
Новичок надевает шлем, попадает в учебный «многоэтажный дом» и по сценарию ищет дефекты скрытых коммуникаций, ошибку в измерении площади, неверное определение типа фундамента. Каждая ошибка фиксируется, система выдаёт подсказки и дополнительные материалы.
2 Модуль «экзамен»
Цифровой двойник подсовывает случайным образом до пятидесяти ситуаций: от банальных до редких. Итоговый балл формируется автоматически, а лицензирующая организация получает отчёт о прохождении. Такой экзамен исключает человеческий фактор, снижает затраты на комиссию и делает процесс доступным удалённым соискателям.
3 Поддержание квалификации
Программная платформа раз в год публикует «обновления сценариев» с новыми нормативами и типовыми дефектами современных материалов. Специалист вновь проходит короткий курс, что заменяет традиционный офлайн-семинар.
Экологический аспект: устойчивое развитие и снижение углеродного следа
1 Цифровой осмотр против традиционных поездок
Для большого портфеля объектов, разбросанных по регионам, ранее требовались перелёты и разъезды сотен экспертов. Переход на виртуальный осмотр сокращает километры пробега служебного транспорта и, как следствие, выбросы двуокиси углерода.
- Пример расчёта: один перелёт Москва – Хабаровск – Москва ≈ 10 000 км, ≈ 1,6 т СО₂. При переводе десяти таких командировок в дистанционный формат экономится до 16 т выбросов.
2 Цифровой архив вместо бумажных томов
Обычный отчёт об оценке крупного промышленного объекта тянет на 200–300 страниц. Виртуальная модель хранит ту же информацию без единого листа бумаги, а при необходимости печати формирует только краткую выжимку.
3 Репутационная выгода
Наличие «зелёного сертификата» за экологичную цифровую методику повышает шанс победы в тендерах международных компаний, требующих отчёта об устойчивом развитии.
Этические и правовые аспекты обработки данных
1 Персональные данные и приватность
Трёхмерная модель квартиры может содержать личные вещи, фотографии жильцов. Чтобы не нарушить Федеральный закон о персональных данных, перед публикацией модели активируется режим «замыливания»: алгоритм распознаёт лица и автоматически заменяет их размытием или абстрактными пиксельными пятнами.
2 Авторские права и право собственности
Цифровой двойник — объект авторского права. Оценщик как создатель имеет исключительные права, но обычно передаёт заказчику неисключительную лицензию для целей сделки. В договор следует включить пункт о запрете распространения модели третьим лицам без согласия исполнителя.
3 Доказательная сила в суде
Чтобы модель приняли в арбитражном процессе, её «замораживают» штампом электронной подписи и сохраняют в реестре распределённых записей (блокчейн-сервис нотариальной палаты). Это закрепляет неизменность данных с точностью до секунды.
Сравнение альтернативных технологий дистанционного осмотра
Критерий | Виртуальная/дополненная реальность | Фотограмметрия 2D | Облёт дроном | Робототехнический осмотр |
Степень погружения | Полная, трёхмерная | Ограничена панорамой | Высокая, но только внешние поверхности | Средняя: зависит от сенсоров |
Точность измерений | ± 1 см при лидар-скане | ± 5 см | ± 3 см | ± 2 см |
Возможность аннотаций | Полная: метки внутри модели | Только поверх фото | Частично (геометки) | Полная |
Затраты на оборудование | Шлем, камеры, лидар (высокие) | Фотоаппарат/смартфон (низкие) | Дрон, лицензия пилота (средние) | Робот, лифт-механизм (высокие) |
Главное ограничение | Обучение пользователя | Потери точности в глубину сцены | Зависимость от погоды | Ограниченная проходимость |
Вывод: виртуальная и дополненная реальность требуют больших начальных вложений, но дают максимальную полноту данных и удобство совместной работы. На проектах, где критична геометрическая точность и пространственный контекст, они превосходят альтернативы.
Экономическая модель «оценка как сервис»: расчёт окупаемости
1 От разовых платежей к подписке
Разработчики программ переходят на модель ежемесячной оплаты за «хранение квадратных метров». Это снимает необходимость единовременных миллионов расходов: маленькое бюро платит, к примеру, десять тысяч рублей в месяц за поддержку до тысячи квадратных метров моделей.
2 Вторичные источники выручки
- Продажа обезличенных «облаков точек» учебным центрам.
- Субаренда оборудования партнёрам в периоды низкой загрузки.
- Проведение платных курсов «имерсивной оценки» для риелторов.
Заключение
Нужна оценка?