Важные моменты оценки квартиры при покупке в новостройке
Квартира — это одно из самых значимых приобретений в жизни человека, требующее тщательной подготовки и продуманных решений. Одним из ключевых этапов при покупке недвижимости является оценка, позволяющая определить реальную рыночную стоимость объекта, и обеспечить его объективную оценку. В случае с новостройками оценка квартиры приобретает особую важность, поскольку многие факторы, влияющие на ее стоимость, еще не сформировались.
В каких случаях требуется оценка
- Определение рыночной стоимости сданного в эксплуатацию жилого помещения для дальнейшего отчуждения по договору купли-продажи. Оценка позволит объективно оценить стоимость квартиры, сравнить ее с предложениями на рынке и грамотно провести переговоры с покупателем. Также она поможет определить оптимальную цену при продаже недвижимости.
- Оформление ипотечного кредита — для расчёта ликвидационной стоимости залога. Ипотечный кредит подразумевает наличие залога, которым в данном случае выступает квартира. Банки при выдаче кредита требуют оценку объекта, чтобы определить его ликвидационную стоимость, которая в случае невозврата кредита станет основой для возмещения убытков банку.
- Оценка помещений в объекте незавершённого строительства, при условии отсутствия кадастровых паспортов. На ранних этапах строительства кадастровые документы отсутствуют, но оценка объекта все равно может быть проведена. Она позволит определить рыночную стоимость квартиры на основе проектной документации, особенностей объекта и текущего состояния строительных работ.
- Предъявление судебной претензии застройщику, в случае нарушения обязательств либо причинения материального ущерба. Оценка поможет определить размер ущерба, причиненного застройщиком, и обосновать судебные претензии. Она также позволит получить компенсацию за некачественно выполненные строительные работы или недочеты в проекте.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры
- Архитектурные особенности: планировка, площадь, количество комнат, наличие балкона, лоджии, панорамных окон.
- Инженерные коммуникации: тип отопления, водоснабжения, вентиляции, наличие кондиционирования, интернет и телевидения.
- Расположение: район города, близость к инфраструктуре (магазины, школы, детские сады, транспортные узлы), экологическая обстановка.
- Качество строительства: используемые материалы, уровень отделки, наличие шумоизоляции.
- Стадия строительства: степень готовности объекта, сроки завершения строительства.
- Стоимость аналогичных объектов: сравнение с другими квартирами в этом доме или в районе.
- Рыночная конъюнктура: спрос и предложение на рынке недвижимости, текущие тенденции и цены.
Порядок проведения оценки квартиры в новостройке
Процесс оценки включает в себя несколько этапов:
1. Анализ документации:
Оценщик изучает документацию, предоставленную заказчиком: документы о праве собственности на земельный участок, проектно-сметную документацию, разрешения на строительство и т.д. Важно, чтобы вся информация была актуальна и достоверна, так как от этого зависит корректность выводов оценщика.
2. Исследование рынка:
Проводится анализ рынка первичной недвижимости в конкретном районе. Оценщик изучает цены на аналогичные объекты, их метраж, инфраструктуру района, доступность транспорта, близость к объектам социального значения (школы, детские сады, больницы) и т.д. Эта информация позволяет определить конкурентоспособность новостройки на рынке недвижимости и ее потенциальную ценность.
3. Выезд на объект:
- Оценщик выезжает на объект для осмотра состояния строительства. Он проверяет:
- Степень завершенности строительства (как правило, оценивается соответствие фактических работ заявленному в документации сроку строительства).
- Качество используемых материалов и технологий строительства.
- Соответствие строительных работ проектной документации.
4. Сравнительный анализ:
Оценщик сравнивает содержание проекта с фактически выполненными работами на площадке. Это позволяет определить соответствие реального объекта заявленным параметрам.
5. Применение коэффициентов:
В зависимости от характеристик объекта и рыночной конъюнктуры применяются повышающие или понижающие коэффициенты, что влияет на конечную стоимость недвижимости. Например, повышающие коэффициенты могут быть применены к квартирам с видом на реку или с более просторным балконом.
6. Фотофиксация:
Проводится фотофиксация жилого помещения. В случае выявления отклонений от проекта составляется дефектная ведомость, в которую включаются все несоответствия.
7. Анализ результатов:
Оценщик анализирует все полученные на объекте данные и проводит расчет конечной рыночной стоимости квартиры в новостройке.
8. Оформление отчета:
Оценщик оформляет отчет о проведенной оценке с подробным описанием методики расчета и обоснованием принятой стоимости. Отчет является официальным документом и может быть использован в различных целях, включая получение кредита, продажу недвижимости, раздел имущества и т.д.
Важные детали оценки квартиры в новостройке для ипотеки
- Минимизация рисков. Банк заинтересован в том, чтобы в случае невозврата кредита квартира была продана быстро и выгодно, покрыв задолженность заёмщика. Поэтому оценщик должен определить ликвидационную стоимость объекта. Это цена, по которой квартира может быть продана на рынке в короткие сроки, чтобы банк не понёс убытков.
- Неликвидность — табу. Банк не одобрит ипотеку на квартиру, которая может стать «неликвидной», то есть не пользующейся спросом на рынке.
- Учёт эластичности спроса. Оценка учитывает, как цена квартиры может меняться в будущем. Например, после того как дом полностью заселен, спрос на квартиры в нем может вырасти, а с ним и цена.
- Доступные условия. Заёмщик, в свою очередь, заинтересован в том, чтобы получить ипотеку на максимально выгодных условиях. Поэтому он вправе заказать независимую оценку, которая может быть более выгодной для него, чем оценка, предлагаемая банком.
- Прозрачность. Заказ независимой оценки позволяет заёмщику быть уверенным, что стоимость квартиры была определена объективно, без скрытых «подводных камней».
- Выбор банка. Вы выбираете банк, в котором желаете получить ипотеку, и определяетесь с нужной суммой кредита.
- Подбор квартиры. Вы выбираете квартиру в новостройке, которая вам подходит по всем параметрам.
- Заказ оценки. Банк может предложить вам своего оценщика, но вы вправе заказать независимую оценку.
- Проверка документов. Оценщик проверяет документы на квартиру, включая документы застройщика и проектную документацию.
- Определение стоимости. На основе анализа рынка, параметров квартиры и других факторов оценщик определяет ее стоимость.
- Предоставление отчета. Оценщик предоставляет вам отчет об оценке, в котором указана стоимость квартиры.
- Одобрение ипотеки. Банк рассматривает ваше заявление на ипотеку с учетом стоимости квартиры, указанной в отчете об оценке.
Роль профессиональной оценки
- Опыт и квалификация: наличие у специалистов сертификатов и лицензий, подтверждающих их право на проведение оценки.
- Репутация: отзывы клиентов, рейтинг компании на различных платформах.
- Стоимость услуг: сравнение цен с предложениями других компаний, уточнение состава услуг, включенных в стоимость.
- Сроки проведения оценки: возможность получить отчет в сжатые сроки.
- Принять взвешенное решение о покупке: получить объективную информацию о стоимости объекта, избежать переплаты.
- Уверенно вести переговоры с продавцом: иметь аргументированную позицию при обсуждении цены.
- Получить ипотечный кредит: предоставить банку достоверную информацию о стоимости залога.
- Защитить свои права: иметь доказательства стоимости объекта при возникновении спорных ситуаций.
- Высокую квалификацию аттестованных оценщиков, имеющих опыт работы в данной сфере.
- Индивидуальный подход к каждому клиенту и учет всех его потребностей и задач.
- Быструю подготовку отчета о проведенной оценке.
- Расчет только актуальной стоимости квартиры в новостройке, основанный на текущей рыночной ситуации.
- Гарантию конфиденциальности всех предоставленных данных.
- Самые низкие цены среди конкурентов.
Нужна оценка?