Рыночная стоимость и кадастровая стоимость: в чем разница и почему это важно?
Оценка недвижимости — важнейший элемент любой операции с жильём, участками или коммерческой недвижимостью. Будь то покупка квартиры, оформление наследства, уплата налога, споры с Росреестром или банковское кредитование — всё упирается в стоимость объекта. Однако существует два понятия, которые часто путают: рыночная стоимость и кадастровая стоимость.
На первый взгляд может показаться, что это одно и то же — ведь в обоих случаях речь идёт о деньгах. Но это две совершенно разные величины, и каждая из них используется в своих целях, рассчитывается по-разному и имеет разные последствия для собственника.
Что такое рыночная стоимость?
Кто определяет?
Рыночную стоимость рассчитывает независимый оценщик. Это специалист, состоящий в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, обладающий действующим допуском и застрахованной профессиональной ответственностью. Оценка проводится по договору между заказчиком и оценочной компанией.
Как рассчитывается?
Оценщик использует один или несколько подходов:
Сравнительный подход – анализ цен на аналогичные объекты.
Доходный подход – применяется для объектов, приносящих доход (например, аренда).
Затратный подход – учитывает, сколько стоит строительство объекта с учётом износа.
Итоговая стоимость фиксируется в официальном отчёте об оценке, который можно использовать в суде, в банке, в сделке и других юридически значимых ситуациях.
Когда нужна?
При продаже или покупке жилья;
Для раздела имущества при разводе;
Для суда (оспаривание, наследство, банкротство);
Для залога в банке;
При спорах с налоговой или кадастровой палатой.
Что такое кадастровая стоимость?
Кто определяет?
Рассчитывается Федеральной кадастровой палатой Росреестра или по поручению субъекта РФ специализированной бюджетной организацией. Массовая оценка проводится раз в несколько лет, иногда по регионам или по всей стране.
Как рассчитывается?
Расчёт основан на статистических данных, а не на индивидуальном осмотре объекта. Учитываются:
местоположение;
площадь;
тип здания;
назначение;
сведения из кадастра.
Кадастровая стоимость не учитывает ремонт, состояние, этаж, вид из окна и другие факторы, которые влияют на реальную рыночную цену.
Когда используется?
Для расчёта налога на имущество физических лиц;
Для расчёта земельного налога;
При определении арендной платы за землю, если она в государственной или муниципальной собственности;
При расчёте налога на доходы при продаже недвижимости;
При определении размера госпошлины за регистрацию прав.
Основные отличия рыночной и кадастровой стоимости
Критерий | Рыночная стоимость | Кадастровая стоимость |
Кто определяет | Независимый оценщик | Государственная структура (Росреестр, ГБУ) |
Основание | Осмотр объекта, анализ рынка | Математическая модель массовой оценки |
Частота пересмотра | По требованию заказчика | Один раз в 3–5 лет |
Цель | Сделки, суды, кредитование | Налоги, пошлины, госпредоставление |
Индивидуальный подход | Да | Нет, применяется массово |
Реальность отражения стоимости | Высокая (в момент оценки) | Может не соответствовать реальному положению |
Законодательная база | Закон № 135-ФЗ | Закон № 237-ФЗ, № 218-ФЗ |
Почему важно понимать разницу?
Ошибки в налогах
Налог на имущество физлиц или организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Если она завышена, то и налог будет выше реального. Например:
Рыночная стоимость квартиры — 6 млн ₽.
Кадастровая стоимость — 9,2 млн ₽.
Налог начисляется по ставке от 9,2 млн ₽.
Продажа недвижимости
Если вы продаёте квартиру дешевле кадастровой стоимости, налоговая может посчитать это умышленным занижением и доначислить налог. Или — начислит НДФЛ на разницу между кадастровой и продажной ценой.
Залог в банке
Банк ориентируется на рыночную стоимость. Кадастровая его не интересует. Если вы принесёте только выписку из ЕГРН, этого будет недостаточно — потребуется полноценный отчёт об оценке, заверенный оценщиком.
Судебные споры
В делах о разделе имущества, наследстве, компенсации суд требует реальную стоимость объекта, а не цифру из Росреестра. Поэтому нужна рыночная оценка.
Когда нужна рыночная стоимость, а когда кадастровая?
Ситуация | Что нужно |
Подача декларации о доходах при продаже | Кадастровая стоимость (влияет на НДФЛ) |
Получение ипотечного кредита | Рыночная стоимость (отчёт оценщика) |
Уплата налога на квартиру, землю | Кадастровая стоимость |
Спор о разделе имущества в суде | Рыночная стоимость |
Оспаривание налога | Рыночная стоимость для сравнения |
Продажа по заниженной цене | Кадастровая стоимость проверяется налоговой |
Внесение объекта в уставный капитал | Рыночная стоимость |
Аренда земли у государства | Кадастровая стоимость |
Можно ли изменить кадастровую стоимость?
Да. Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена и не соответствует реальности, вы можете:
1. Подать заявление в комиссию при Росреестре:
Понадобится отчёт независимого оценщика, подтверждающий иную стоимость.
Комиссия может изменить кадастровую стоимость в административном порядке.
2. Подать иск в суд:
Требуется юридическое обоснование и отчёт.
Суд может обязать изменить кадастровую стоимость на более реальную.
Это особенно актуально при расчёте налогов на коммерческую недвижимость или землю, когда сумма налогов может составлять сотни тысяч рублей в год.
Заключение
Нужна оценка?