Оценка технического состояния зданий: ключевые критерии и показания к проведению

Оценка технического состояния зданий и сооружений представляет собой комплексную процедуру, направленную на получение объективной информации о текущем уровне надежности, прочности и эксплуатационной пригодности объекта. Это важный этап, необходимый для обеспечения безопасности, принятия проектных и управленческих решений, а также для выполнения юридических действий с недвижимостью.

Что такое категория технического состояния здания?

Категория технического состояния — это установленный нормативными документами уровень пригодности здания к эксплуатации. Оценка включает исследование как всей конструкции в целом, так и её отдельных элементов: фундаментов, стен, перекрытий, кровли, инженерных систем и т. д.

Результаты обследования позволяют понять:

в каком состоянии находятся несущие конструкции;

насколько надежно и безопасно здание в текущем виде;

какие элементы требуют ремонта, усиления или замены;

допустимо ли дальнейшее использование объекта без риска.

Такая проверка особенно важна в условиях старения фонда недвижимости, роста числа перепланировок и реконструкций, а также при активной застройке вблизи действующих объектов.

Когда требуется оценка технического состояния?

Оценка технического состояния сооружения необходима в следующих ситуациях:

Планирование капитального ремонта или реконструкции — для определения объема работ, обоснования проектных решений и получения разрешений.

Усиление или замена несущих конструкций — при повреждениях, износе, нагрузках, превышающих расчетные.

Оформление сделки с недвижимостью — особенно при покупке коммерческих или промышленных объектов.

Получение кредита под залог здания — банки требуют техническое заключение о состоянии объекта.

Страхование имущества — страховщики используют данные для расчета рисков.

Возобновление эксплуатации после длительного простоя — при консервации здания сроком более 3 лет.

Строительство вблизи действующих объектов — чтобы определить риски воздействия на соседние конструкции.

Обнаружение визуальных дефектов или деформаций — трещины, перекосы, просадки, повышенная влажность и др.

Пример: перед реконструкцией торгового центра 1980-х годов инженеры провели обследование и выяснили, что перекрытия не выдерживают современных нагрузок. На основе этого было принято решение об их усилении.

Как определяется категория технического состояния?

Техническое состояние оценивается на основании норм и требований, установленных: СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»; ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Категория	Характеристика
Исправное	Здание находится в хорошем состоянии, дефекты отсутствуют. Несущие элементы в рабочем состоянии, рисков нет.
Работоспособное	Есть незначительные повреждения, не влияющие на безопасность и функционирование.
Ограниченно-работоспособное	Некоторые конструкции повреждены, что ограничивает использование, но не создает угрозы разрушения.
Предаварийное	Имеются серьезные нарушения, дальнейшая эксплуатация невозможна. Требуется немедленное вмешательство.
Аварийное	Здание не подлежит эксплуатации. Высокий риск обрушения. Требуется эвакуация, снос или капитальный ремонт.

Как проводится обследование?

Работы включают:

Визуальный осмотр — определение трещин, коррозии, деформаций, протечек.
Инструментальное обследование — использование измерительных и диагностических приборов.
Лабораторные испытания — анализ прочности бетона, влажности материалов, состояния арматуры.
Геотехнические исследования — изучение состояния фундамента и грунта под зданием.
Обследование инженерных систем — оценка состояния водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения и пр.

После завершения работ составляется техническое заключение, содержащее:

описание объекта и его назначения;

результаты осмотров и замеров;

обнаруженные дефекты и их классификация;

фотографии, схемы, расчеты;

вывод о техническом состоянии и рекомендации.

Пример структуры итогового заключения

Общая характеристика здания и условия эксплуатации.

Хронология повреждений, деформаций, ремонтов.

Геометрические отклонения (по вертикали, горизонтали).

Износ и разрушения несущих конструкций.

Целостность ограждающих элементов.

Надежность соединений (болтовых, сварных и др.).

Состояние инженерных коммуникаций.

Перечень повреждений с указанием местоположения.

Результаты инструментальных и лабораторных измерений.

Заключение и рекомендации.

Какое оборудование используется?

Для диагностики применяются:

Склерометры — измерение прочности бетона;

Дефектоскопы — выявление внутренних трещин и пустот;

Тепловизоры — определение теплопотерь и скрытых протечек;

Нивелиры — проверка вертикальности конструкций;

Видеоскопы — визуальный осмотр труднодоступных участков;

Измерители влажности — оценка сырости стен и перекрытий.

Также может использоваться беспилотная аэрофотосъемка, лазерное сканирование и 3D-моделирование.

Заключение

Техническое обследование зданий — это ключевой процесс для обеспечения безопасности, надежности и дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости. Этот процесс требует комплексного подхода, включающего как визуальные, так и инструментальные исследования, чтобы выявить возможные дефекты и оценить степень их влияния на эксплуатацию здания. Понимание категории технического состояния, выбор нужных методов обследования и использование специализированного оборудования позволяют получить объективную информацию, которая является необходимой для принятия важнейших решений в области реконструкции, сделок с недвижимостью и кредитования. Учитывая значимость этих процессов, проведение оценки технического состояния здания является обязательным шагом для поддержания его эксплуатационных характеристик и безопасности.

Может быть интересно