Оценка объектов незавершённого строительства: риски и методы расчёта
Незавершённое строительство — это особая категория имущества, находящаяся в промежуточном состоянии между пустым земельным участком и готовым зданием. Потенциальную ценность такого объекта определяет не только объём уже выполненных работ, но и совокупность рисков, которые предстоит преодолеть для доведения проекта до эксплуатационной стадии. Чаще всего незавершённые стройки оценивают банки-кредиторы, инвесторы, застройщики-правопреемники, органы банкротства или страховщики.
Нормативная база и ключевые определения
- Гражданский кодекс Российской Федерации определяет объект незавершённого строительства как часть недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, если сооружение связано с землёй.
- Федеральный стандарт оценки № 9 регламентирует порядок расчётов, перечень обязательных документов и формулировку отчёта.
- Градостроительный кодекс вводит понятие «разрешение на строительство», «проектная документация», «экспертиза». Если разрешение просрочено, риски удваиваются.
- Методические рекомендации Минстроя по формированию сметной стоимости дают базу цен на материалы и работы, помогающую корректировать сметы в текущих ценах.
- Стандарт качества строительства (СТО) описывает допустимый процент фактической готовности и перечень скрытых работ, подлежащих осмотру.
Причины возникновения незавершённых объектов
- Недостаток финансирования: резкое увеличение стоимости материалов, отзыв кредитной линии банком, падение спроса.
- Ошибки проектирования: неверные расчёты нагрузок, несоответствие нормам пожарной безопасности, отсутствие согласованной инженерной схемы.
- Арест или судебный запрет: конфликт собственников, банкротство застройщика, земельные споры.
- Срыв логистики: задержка поставок уникального оборудования или долгий импортный цикл.
- Изменение градостроительных регламентов: запрет высотного строительства, изменение красных линий, появление охранной зоны культурного наследия.
Чем яснее сформулирована первопричина, тем точнее можно оценить вероятность завершения.
Классификация рисков при оценке
Группа | Содержание | Возможный эффект на стоимость |
Технические | дефекты конструкций, коррозия арматуры, устаревание проектных решений | увеличение сметных затрат, демонтаж |
Юридические | отсутствие прав на землю, истекшее разрешение, третьи лица-собственники долей | невозможность продолжения работ |
Финансовые | дефицит средств дольщиков, высокая ставка кредита, инфляция | удорожание завершения строительства |
Рыночные | падение спроса, переизбыток аналогичных площадей | снижение ожидаемой выручки |
Экологические | загрязнение грунта, подтопление, охраняемые виды флоры и фауны | дополнительные компенсационные выплаты |
Социальные | протесты жителей, негативный медийный фон | задержка получения разрешений |
Каждый риск количественно выражается коэффициентом корректировки либо вероятностью наступления события.
Сбор исходных данных
1 Документация
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие акты на землю;
- положительное заключение государственной экспертизы (если срок не истёк);
- журнал общих работ, акты скрытых работ;
- сводная смета с указанием фактически оплаченных и выполненных объёмов;
- технические заключения о степени готовности.
2 Полевая проверка
Инженер-оценщик выезжает на площадку, фиксирует фото и видео, измеряет деформации, оценивает состояние бетона методом отрыва со скалыванием, выявляет коррозию арматуры химическим экспресс-анализом, сверяет фактические отметки с проектными.
3 Интервью заинтересованных сторон
- текущий подрядчик (если остался) — уточнить технологические разрывы;
- администрация муниципалитета — узнать планы по изменению зонирования;
- потенциальный будущий оператор комплекса (например, гостиничная сеть) — оценить требования к инженерным системам.
Методы расчёта стоимости
1 Метод остаточной стоимости (базовый)
Формула:
Стоимость = (затраты на завершение + затраты на ввод в эксплуатацию + резерв непредвиденных расходов) + стоимость выполненного объёма ‒ дисконт, отражающий риски.
- Стоимость выполненного объёма определяется локальными сметами, умноженными на индекс инфляции стройресурсов.
- Затраты на завершение рассчитывают по расценкам текущего периода с учётом коэффициента усложняющих факторов (доступность площадки, необходимость утепления «старого» бетона).
- Резерв непредвиденных расходов обычно берут десять — пятнадцать процентов от прямых затрат.
- Дисконт равно произведению базовой ставки дисконтирования (риск рынка капитала) на коэффициент суммарного риска объекта. Чаще всего получается двадцать — сорок процентов.
2 Сравнительный метод
Ищут сделки с аналогичными объектами (незавершёнными, а не готовыми), корректируют цену за:
- территориальный фактор,
- процент строительной готовности,
- класс объекта (бизнес-центр, склад, жилой дом),
- назначение инженерных сетей.
Если нашли три-пять близких примеров, получают диапазон стоимости и средневзвешенную величину.
3 Доходный метод с дисконтом на задержку
Подходит, когда есть понятная стратегия завершения и операционной эксплуатации (торговый центр, отель). Порядок:
- Строят прогноз денежных потоков после ввода.
- Рассчитывают срок достройки в годах.
- Дисконтируют будущий доход на две величины:
- ставку времени (альтернативная доходность капитала),
- коэффициент риска незавершённости (вероятность, что стройка будет остановлена повторно).
- Из полученной приведённой стоимости вычитают стоимость достройки и все резервы.
4 Комбинированный «вероятностный» метод
Используют, если равноценны два сценария: завершение и демонтаж с продажей материалов или земли.
Итоговая стоимость = P₁ × Стоимость при завершении + P₂ × Стоимость при демонтаже,
где P₁ и P₂ — вероятности (сумма равна единице). Вероятности определяют экспертно или методом дерева решений.
Расчёт процента строительной готовности
Процент = (фактическая сметная стоимость выполненных работ ÷ полная сметная стоимость) × 100 %.
В практике предъявляют акт «КС-2» или «КС-3», где проставлена стоимость работ. Однако важно учесть износ конструкций, если объект простоял без консервации. Для железобетона коэффициент снижения может составить от пяти до пятнадцати процентов за каждый полный год простоя в условиях незащищённости.
Корректировка на технический износ
Материал | Среднегодовой износ при открытом хранении | Комментарий |
Монолитный бетон | 2 – 4 % | зависит от соотношения вода/цемент |
Кирпичная кладка | 1 – 2 % | усиливается при морозном пучении |
Металлические колонны без окраски | 5 – 8 % | коррозия поверхностная, но ускоряется вблизи реагентов |
Деревянные элементы | до 10 % | риск биопоражения, плесень |
Износ уменьшают стоимость уже выполненных работ, увеличивают затраты на восстановление или защиту.
Юридическая экспертиза рисков
- Проверяют срок действия разрешения на строительство: если истёк — допокупка земли бессмысленна, пока не переоформят документы.
- Запрашивают выписку из ЕГРН: наличие обременений, залогов, арестов.
- Просматривают реестр судебных решений: есть ли иски дольщиков, кредиторов, подрядчиков.
- Проводят экспертизу санитарно-защитной зоны: если нормы изменились, объект может попасть под ограничения шума или высоты.
Юридический риск выражается коэффициентом от нуля (полный запрет) до единицы (документы безупречны).
Экологические и социальные факторы
- Экология — неожиданное загрязнение грунта нефтепродуктами увеличит стоимость утилизации;
- Социальное сопротивление — если рядом школа, родители могут блокировать расширение проезда, что задержит стройку.
Оценщик делает запросы в Росприроднадзор, Роспотребнадзор, комиссии по общественным слушаниям. Для количественной оценки вводят коэффициент «экологический риск» 1,0 – 1,3 и «социальный риск» 1,0 – 1,2.
Расчёт приведённой стоимости завершения
Формула дисконтирования:
Приведённая стоимость = Затраты × (1 + r) ⁻ⁿ,
где r — ставка дисконтирования (годовая), n — число лет до окончания стройки.
Например: требуется 500 млн руб. Застройщик прогнозирует окончание через два года при ставке пятнадцать процентов.
- Первый год: 250 млн ÷ 1,15 ≈ 217,4 млн.
- Второй год: 250 млн ÷ 1,15² ≈ 189,0 млн.
- Итого приведённые затраты — 406,4 млн руб.
Сравнивают с прогнозной доходностью; если разница положительная — проект экономически целесообразен.
Алгоритм составления отчёта об оценке
- Титульный лист — указывают вид оценки и основание (договор, решение суда).
- Объект и права — точный адрес, кадастровый номер, правообладатель.
- Цель и дата оценки — отсечка стоимости по конкретному дню.
- Описание рынка — тенденции спроса, объём ввода аналогичных площадей.
- Техническое состояние — процент готовности, дефекты, фотофиксация.
- Используемые методы — обоснование выбора, расчёты в приложениях.
- Риски и корректировки — таблица коэффициентов, вывод о чувствительности.
- Заключение — итоговая величина стоимости, диапазон погрешности, рекомендации (достройка, консервация, продажа).
Пример комплексного расчёта (укрупнённо)
- Фактическая сметная стоимость работ (с учётом износа) — 300 млн руб.
- Расчётные затраты на завершение — 500 млн руб.
- Резерв непредвиденных расходов (десять процентов) — 50 млн руб.
- Юридический коэффициент (незначительные обременения) — 0,9.
- Социально-экологический коэффициент — 1,05.
- Базовый дисконт риска — 0,8 (то есть минус двадцать процентов).
Шаг 1. Стоимость выполненного объёма: 300 × 0,9 × 1,05 ≈ 283,5 млн руб.
Шаг 2. Приведённые затраты на завершение:
500 ÷ 1,15¹ ≈ 434,8 млн руб. (предположен год до окончания).
Шаг 3. Добавляем резерв: 434,8 + 50 ≈ 484,8 млн руб.
Шаг 4. Складываем: 283,5 + 484,8 ≈ 768,3 млн руб.
Шаг 5. Умножаем на дисконт риска 0,8 → итог ≈ 614,6 млн руб.
Оценочная величина — шестьсот пятнадцать миллионов рублей на дату отчёта.
Консервация как способ снижения рисков
Иногда разумнее временно «заморозить» стройку, чем продолжать при неблагоприятных ценах на материалы. Меры консервации:
- гидроизоляция оголённых плит,
- монтаж временной кровли,
- заполнение швов морозостойкой пеной,
- круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
Стоимость консервации входит в резерв непредвиденных расходов, но снижает будущий технический риск.
Практические рекомендации для начинающего оценщика
- Не доверяйте только смете: выходите на объект, проверяйте геометрию и прочность бетона.
- Перепроверяйте разрешительные документы в Росреестре и городском архиве.
- Используйте индексы цен стройматериалов не старше трёх месяцев.
- Сохраняйте фотофиксацию: без неё трудно обосновать коэффициенты износа.
- Всегда рассчитывайте несколько сценариев: завершение, продажа как есть, демонтаж.
- Оценивайте альтернативную стоимость земли отдельно — бывает, что участок дороже «скелета» здания.
Заключение
Нужна оценка?