Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита банк потребует провести оценку квартиры. Это законное требование, закрепленное в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке». Данный нормативный акт регулирует порядок кредитования при покупке недвижимости.

Основные принципы

Вы оформляете ипотеку в банке.
Кредитная сумма значительная, поэтому банку требуется залог.
В качестве залога выступает приобретаемая квартира.
Если заемщик не выплатит долг, банк продаст объект на аукционе для возврата средств.

Возникает вопрос: по какой цене банк сможет реализовать квартиру? Для ответа на него необходима независимая оценка рыночной стоимости. Банк не выдаст кредит, превышающий эту сумму.

Важно понимать, что рыночная стоимость квартиры и цена в договоре купли-продажи – это разные величины. В договоре фиксируется сумма сделки между продавцом и покупателем. Оценочная стоимость рассчитывается профессионалом с учетом площади, планировки, инфраструктуры, этажа и других факторов.

Проводить такую оценку могут только сертифицированные специалисты, что также регламентируется законодательством. Результат оценки используется для оформления закладной.

Кроме того, независимая оценка поможет покупателю убедиться, что запрашиваемая продавцом сумма соответствует реальной стоимости квартиры. Если оценка окажется ниже суммы запрашиваемого кредита, банк может отказать в выдаче ипотеки.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

Большая часть документов, необходимых для оценки, принадлежит владельцу квартиры. Поэтому заказывать оценку стоит только после окончательного решения о покупке данного жилья.

Перечень необходимых документов:

Правоустанавливающие документы – свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения или наследования. Если приобретается доля, нужен договор долевого владения.
Копия кадастрового паспорта – оформляется в БТИ, выдается только собственнику.
План БТИ – содержит схему квартиры с точными размерами, общей площадью и площадью отдельных помещений (включая ванную комнату и коридор).
Паспорт заемщика и контактные данные (номер телефона).
Документы о перепланировке – если она была проведена, план должен включать старую и новую узаконенную схему.

Важные нюансы:

Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа в ипотеке. В таком случае собственник должен либо узаконить изменения, либо вернуть планировку в первоначальный вид.
Дома, построенные до 1960 года, требуют справки об отсутствии деревянных перекрытий. Без этого страховка и ипотека невозможны.
Справка о статусе дома – может потребоваться документ, подтверждающий, что здание не включено в план сноса.

Где можно сделать оценку квартиры?

Для оформления ипотеки оценку может проводить только организация, имеющая соответствующую аккредитацию. При выборе оценщика важно учитывать несколько критериев:

Основные требования к оценщику:

Наличие страховки на его деятельность.
Членство в саморегулируемой организации (СРО) с открытым реестром участников.
Страховой полис гражданской ответственности.

Банк может предложить список аккредитованных агентств, но заемщик не обязан пользоваться их услугами. Однако обращение к аккредитованной компании снижает риск отказа в принятии отчета.

Перед выбором оценочной компании стоит проверить:

Длительность работы на рынке.
Наличие рекомендаций и отзывов.

Рекомендуется обращаться в официальные компании, а не к частным оценщикам. Экономия может обернуться отказом банка в приеме отчета из-за нарушений оформления.

Сколько стоит оценка квартиры?

Москва – от 3 500 до 6 000 рублей.
Регионы – от 1 500 до 3 000 рублей.
Срочная оценка – дороже стандартных услуг.

Выбирать оценщика следует не только по цене, но и по репутации. Дешевые отчеты частных оценщиков могут не соответствовать требованиям банка.

Что должно быть у оценщика?

Профильное образование.
Членство в СРО.
Страховка ответственности.
Опыт работы не менее 2 лет.

Оценка для ипотеки – это сложный процесс, требующий квалификации. Оптимальный выбор – проверенная компания с опытом работы.

Как проводится оценка квартиры для банка?

При ипотечном кредитовании применяется несколько методов оценки недвижимости. Основной – сравнительный. Он учитывает цены закрытых сделок на аналогичные объекты и позволяет определить реальную рыночную стоимость квартиры.

Методы оценки недвижимости:

Сравнительный – анализ стоимости аналогичных квартир на рынке.
Затратный – расчет суммы, необходимой для строительства подобного объекта (чаще используется для оценки домов).
Доходный – оценка на основе потенциального дохода от сдачи в аренду (применяется редко).

Оценка включает не только анализ документов и планов БТИ. Эксперт осматривает квартиру и делает фотосъемку – снимки будут включены в отчет.

Сроки проведения оценки

В среднем подготовка отчета занимает 2–5 дней.
Процесс может затянуться, если продавец или покупатель не предоставили все необходимые документы.
Срочная оценка возможна за дополнительную плату.

Чтобы ускорить процесс, важно, чтобы продавец оперативно подготовил документы и согласовал встречу с оценщиком.

Что влияет на оценку недвижимости?

Помимо факторов, связанных с методами оценки, на итоговую стоимость квартиры влияют дополнительные параметры:

Расположение – престижность района и экологическая обстановка. Близость к промышленным зонам снижает стоимость.
Развитость инфраструктуры – наличие школ, детских садов, поликлиник, магазинов и транспортных узлов повышает цену.
Состояние дома и подъезда – даже качественный ремонт в ветхом здании не увеличит стоимость.
Придомовая территория – благоустроенный двор ценится выше, чем парковка на ограниченное число мест.

Основные параметры оценки квартиры:

Площадь
Количество комнат
Общее состояние (ремонт, перекрытия, планировка)
Наличие дефектов в отделке
Этаж (первый и последний обычно дешевле)

Как выглядит отчет об оценке?

Оценочный отчет – это официальный документ, оформленный по установленным стандартам. В нем содержится:

Данные об оценочной компании (название, контакты).
Информация о заказчике (ФИО, контакты).
Характеристика объекта (адрес, площадь, планировка).
Анализ рынка недвижимости – сравнительные показатели.
Оценочная стоимость – рыночная и ликвидная цена квартиры.
Приложения – фотографии, копии документов, дипломы оценщика.

Заключительная часть отчета содержит вывод о стоимости квартиры и сумме, которую банк может вернуть в случае продажи недвижимости при расторжении ипотечного договора.

Важные нюансы:

Отчет состоит минимум из 20 страниц, прошивается, нумеруется, содержит подпись и печать оценщика.
Срок действия – 6 месяцев. Если сделка не состоялась или планируется рефинансирование, потребуется новая оценка.

Срок действия отчета об оценке

Официальный срок действия отчета – 6 месяцев. Однако банки могут устанавливать свои требования, поэтому перед оформлением ипотеки лучше уточнить условия у кредитного менеджера.

Что важно учитывать:

Некоторые банки отказывают в кредите или рефинансировании уже спустя 1 месяц после оценки.
Если срок действия ипотечной заявки истек, на рассмотрение новой может уйти до 2–3 месяцев – уточните, будет ли отчет действителен в этом случае.
Узнайте у банка, есть ли дополнительные требования к отчету.

Кто заказывает оценку – продавец или покупатель?

Оценку оплачивает покупатель, так как он заинтересован в получении ипотеки. Продавцу это не нужно – ему проще дождаться покупателя с наличными.

Рекомендация:

Заказывайте оценку только после полной уверенности в сделке.
Сначала проверьте документы и юридическую чистоту квартиры, чтобы не потратить деньги и время впустую.

Повторная оценка при рефинансировании

Если ипотеку рефинансируют, потребуется новый отчет, если старому более 6 месяцев.

Причина – рефинансирование считается новым договором, и банк снова оценивает риски. Он должен знать, сколько сможет выручить за квартиру при продаже.

Важно:

Если отчету менее 6 месяцев, новая оценка может не понадобиться.
Однако на практике некоторые банки требуют отчет заново – уточняйте у менеджера.

Оценка квартиры в новостройке

Оценка не требуется, так как стоимость указывается застройщиком в договоре долевого участия.

Но в некоторых случаях банки требуют отчет – уточняйте у кредитного менеджера.

Вывод:

Если вам нужна ипотека, важно выбрать компанию, где работают квалифицированные оценщики. Это гарантирует, что отчет будет соответствовать требованиям банка и не вызовет проблем при рассмотрении кредита.

Может быть интересно