Окдас

Оценка индустриальных парков: синергия и управленческий фактор 

Индустриальные парки в России и мире переживают период стремительного развития. Не так давно само словосочетание «индустриальный парк» воспринималось как экзотика: отдельные промышленные площадки, созданные на руинах заводов-гигантов советского времени, предоставляли арендаторам крышу, электричество и минимум охраны. Сегодня ситуация изменилась: государственные программы поддержки, конкуренция регионов за инвестора и рост числа частных девелоперов заставили индустриальные парки превращаться в сложные экосистемы. Теперь это не просто производственные корпуса — это логистические узлы, сервисные центры, точки роста для локальных кластеров. 

При этом многие участники рынка (банки, фонды, потенциальные резиденты) по-прежнему пытаются оценивать стоимость и перспективы парка лишь по площади земельного участка и количеству возведённых цехов. Такой подход уже не отражает реальности. Два на вид похожих объекта могут сильно отличаться по капитализации: один обгоняет другой за счёт синергетических эффектов между резидентами и грамотной системы управления. 

Содержание

что такое индустриальный парк

1 Определение 

В российском законодательстве индустриальный парк — это специально организованная территория с единым управлением, инженерной и транспортной инфраструктурой, на которой размещаются предприятия-резиденты различных отраслей. Управляет такой площадкой юридическое лицо — управляющая компания, ответственная за обслуживание общего имущества и развитие территории. 

2 Классификация по типу собственности 

  • Государственные (учредитель — регион или муниципалитет). 
  • Частные (созданы девелопером или промышленным холдингом). 
  • Смешанные (реализованы в форме государственно-частного партнёрства). 

3 Классификация по отраслевой направленности 

  • Универсальные — принимают широкий спектр производств. 
  • Специализированные — нацелены на конкретный кластер (например, химический или пищевой). 
  • Наукоёмкие — соседствуют с технопарком, лабораториями, университетами. 

4 Как зарабатывает индустриальный парк 

  • Арендная плата за производственные корпуса и склады. 
  • Плата за подключённые мощности (электроэнергия, газ, вода). 
  • Коммунальные и эксплуатационные платежи. 
  • Услуги «одного окна» (от оформления разрешений до таможенного сопровождения). 
  • Логистические сервисы (оператор железнодорожной ветки, склад временного хранения). 

Синергия: «скрытый двигатель» стоимости

Синергия в контексте индустриального парка — это набор эффектов, возникающих от совместного размещения предприятий на одной территории, которые увеличивают совокупную выгоду участников и капитализацию парка. Разберём разновидности синергии подробно. 

1 Технологическая синергия 

  • Кооперационные цепочки: когда один резидент поставляет полуфабрикат, а сосед — готовый компонент. 
  • Общая лаборатория контроля качества: дорогостоящие приборы окупаются быстрее при совместном использовании. 
  • Совместная утилизация отходов: единый полигон или мусороперерабатывающий узел снижает индивидуальные затраты. 

2 Логистическая синергия 

  • Единый грузовой терминал: консолидация вагонов и контейнеров обеспечивает парк скидкой у железной дороги. 
  • Коллективные закупки сырья или электроэнергии: оптовый тариф страны часто ниже розничного. 
  • Оптимизация внутрипарковой логистики: короткие плечи доставки уменьшают простой транспорта. 

3 Кадровая синергия 

  • Общий центр обучения: резиденты делят расходы на преподавателей и оборудование. 
  • Межзаводская скамья запасных: сотрудники могут переходить из одной фирмы в другую без релокации. 
  • Имидж парка как привлекательного работодателя повышает приток специалистов. 

4 Финансовая синергия 

  • Коллективное лобби за снижение налоговой ставки или подключение к федеральной программе субсидий. 
  • Совместные проекты НИОКР — легче получить грант, если участвуют сразу несколько компаний-резидентов. 

5 Социальная синергия 

  • Инфраструктура для сотрудников (детские сады, спорткомплексы) выходит дешевле при «скидке масштаба». 
  • Культурная и образовательная среда делает парк точкой притяжения молодых специалистов. 

6 Синергия бренда 

Новый резидент, приезжая в парк, автоматически «прикрывается» репутацией иных участников. Если здесь уже работают международные корпорации или признанные лидеры отрасли, цена входного порога (доверие банков, проверка партнёров) понижается. 

Итог: парк, сумевший создать мощный синергетический контур, получает премию к стоимости: 

  • меньше пустующих площадей; 
  • стабильная арендная ставка; 
  • низкий отток резидентов; 
  • повышенный интерес инвесторов. 

Управленческий фактор: почему «как управляют» важнее «сколько построили»

Модель 

Ключевая особенность 

Преимущества 

Риски 

Государственная управляющая компания 

Решения принимаются чиновниками или подведомственными структурами 

Доступ к бюджетному финансированию, упрощённые разрешительные процедуры 

Бюрократия, возможная медлительность, ограниченная мотивация персонала 

Частная управляющая компания-девелопер 

Основная цель — прибыль от аренды и продажи площадей 

Гибкость, ориентация на клиента, быстрые инвестиционные решения 

Риск «выжать» парк, отложив долгосрочные проекты 

Гибридная (концессия, совместное предприятие) 

Чёткое распределение функций: государство — инфраструктура, частник — сервис 

Комбинация бюджетных льгот и рыночной гибкости 

Конфликты интересов, сложность управления 

2 Что входит в компетенцию управляющей компании 

  • Инфраструктура: эксплуатация сетей, уличного освещения, дорожного покрытия. 
  • Безопасность: охрана, видеонаблюдение, пропускной режим. 
  • Инженерные службы: аварийно-диспетчерская, тепловые пункты, котельная. 
  • Административные услуги «одного окна»: оформление земельных, градостроительных, экологических документов. 
  • Маркетинг и продвижение резидентов, участие в выставках, конференциях. 
  • Развитие синергии: поиск новых участников цепочки, организация кооперационных бирж. 

3 Показатели эффективности управления 

  • Коэффициент заполняемости корпусов (площадь, занятая арендаторами, к общей площади). 
  • Средневзвешенная аренда по сравнению с региональными показателями (премия к рынку). 
  • Средний срок контракта резидента. 
  • Уровень удовлетворённости резидентов (опросы, индекс лояльности). 
  • Инвестиции в развитие (доля инвестиций в инфраструктуру от выручки парка). 

4 Роль «человеческого фактора» 

Наличие опытной команды управления — критически важно. Одинаковые площадки могут демонстрировать противоположные результаты из-за различной связи управляющего с резидентами. Личный контакт, своевременные решения проблем, прозрачная финансовая отчётность — неочевидные, но крайне ценные активы. 

Количественные методы оценки синергии и управления

1 Индекс синергии парка 

Шаг 1. Сформировать перечень синергетических услуг (общая лаборатория, совместные закупки, логистический хаб и т.д.). 

Шаг 2. Для каждой услуги определить экономический эффект в рублях (экономия на сырье, плате за вывоз мусора, сокращение транспортных затрат). 

Шаг 3. Суммировать эффекты и разделить на выручку резидентов. 

Индекс синергии = Совокупная годовая экономия / Совокупная годовая выручка резидентов 

Чем выше индекс, тем сильнее взаимосвязь компаний и устойчивее арендный поток парка. 

2 Коэффициент эффективности управления 

Коэффициент = (Скорректированная чистая операционная прибыль парка) / (Сумма затрат на управление) 

Скорректированная — означает, что из прибыли исключают разовые сделки и субсидии, чтобы увидеть «чистое» качество операционного менеджмента. 

3 Модель дисконтирования денежных потоков с поправкой на синергию 

В классической модели денежные потоки парка дисконтируют по ставке, отражающей рыночный риск. Для парка с высокой синергией риск-премия уменьшается, потому что арендаторы «цепляются» друг за друга и меньше вероятности массового исхода. Соответственно, текущая стоимость бизнеса возрастает. 

Качественные методы оценки

1 Интервью с резидентами 

Оценщик проводит структурированное интервью, выясняя: 

  • Удовлетворённость инженерной инфраструктурой. 
  • Скорость решения аварийных ситуаций. 
  • Уровень сотрудничества с соседними предприятиями. 
  • Оценку справедливости тарифов и услуг. 

Ответы ранжируются по шкале и влияют на итоговую качественную оценку. 

2 Анализ стратегии развития парка 

  • Наличие утверждённой стратегии с горизонтом минимум пять лет. 
  • Конкретный календарный план модернизации сетей. 
  • Целевые индикаторы (доля высокотехнологичных производств, экспортный выручка резидентов). 

3 «Полевой аудит» инфраструктуры 

Команда с инспекторскими приборами проверяет состояние сетей: тепловизор для выявления теплопотерь, трассоискатель для поиска утечек, химический анализ стоков. Даже без энергетического диплома новичок, увидев толстый слой ржавчины на трубопроводе, поймёт: через год-два аварии неизбежны. 

Пошаговая методика комплексной оценки стоимости индустриального парка

  1. Сбор исходных данных: учредительные документы, планы территорий, реестр резидентов, отчёты управляющей компании. 
  2. Выезд на площадку: осмотр сетей, дорог, административных зданий, интервью с четырьмя–шестью резидентами разных отраслей. 
  3. Расчёт синергетических показателей: экономия, совместные проекты, кооперационные цепочки. 
  4. Оценка кадрового и управленческого потенциала: анализ опыта топ-менеджеров, текучести персонала службы эксплуатации. 
  5. Финансовый анализ: выручка, расходы, структура долгов, субсидии. 
  6. Расчёт дисконтной ставки с учётом синергии: если индекс синергии выше среднего по выборке, риск-премию понижают на один-два процентных пункта. 
  7. Построение прогнозной модели денежных потоков на десять–двенадцать лет с учётом планируемых инвестиций. 
  8. Сценарный анализ: оптимистичный (приток новых резидентов, расширение сервиса), базовый и консервативный (рост тарифов, возможная утрата льгот). 
  9. Формирование итогового диапазона стоимости и подготовка отчёта. 

Практические примеры

1 Успешный пример: парк «Волна» 

Регион: Поволжье; тип: частный парк пищевой промышленности. 

Управляющая компания поставила цель: выстроить внутренний кооперационный цикл «сырьё — глубокая переработка — тара». Для этого привлекли три завода: первый выпускает фруктовое пюре, второй — концентраты, третий — стеклянную тару. 

  • Итоговая экономия логистики составила 12 % от себестоимости. 
  • Индекс синергии по расчётам — 0,18 (то есть восемнадцать копеек экономии с каждого рубля выручки резидентов). 
  • Коэффициент заполняемости корпусов вырос с 70 % до 95 % за два года. 
  • Стоимость парка (по доходному подходу) увеличилась на 30 %. 

2 Ошибка: парк «Северный луч» 

Регион: Северо-Запад; тип: государственно-частное партнёрство. 

Был построен современный холодный терминал для рыбопереработки, но управляющая компания не смогла договориться с энергетиками: лимиты по электричеству оказались вдвое меньше заявленных потребностей. Заводы поставили дизель-генераторы, себестоимость выросла. Часть резидентов переехала в соседний регион. 

  • Индекс синергии рухнул с 0,12 до 0,04. 
  • Премия к арендной ставке исчезла, парк начал давать убыток. 
  • Банк, бравший имущество в залог, пересмотрел оценку на 40 % ниже первоначальной. 

Рекомендации для заинтересованных

1 Потенциальному инвестору 

  • Не ограничивайтесь финансовой отчётностью: требуйте данные о синергетических проектах и реальных сроках их внедрения. 
  • Оцените компетенции руководителей парка: практический опыт в промышленной логистике важнее диплома дорогого университета. 
  • Закладывайте резерв на модернизацию сетей — инженерная инфраструктура стареет быстрее, чем стены цехов. 

2 Банку и лизинговой компании 

  • В модель обеспечения включайте коэффициенты синергии и управления: они объясняют устойчивость арендного потока. 
  • Проводите стресс-тест: что будет с парком при выходе трёх крупнейших резидентов? 
  • Отдельно проверяйте юридическую чистоту земельных участков и сервитутов дорог — иначе из-за одного неучтённого коридора линия электропередачи может стать объектом судебного спора. 

3 Резиденту-производственнику 

  • Уточните перечень услуг «всё включено»: иногда обещанная «единая точка контакта» оказывается бумагой без персонала. 
  • Сравните тарифы на коммуналку с городскими — при низкой синергии парк может оказаться дороже. 
  • Убедитесь, что план развития парка соответствует вашим инвестиционным циклам: если расширение соседней дороги запланировано через пять лет, а вам нужна она завтра, ищите другую площадку. 

Заключение

Может быть интересно

Нужна оценка?

Оставьте заявку прямо сейчас и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время
Нужна оценка?
Оставьте заявку прямо сейчас и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время
Закажите бесплатную оценку
Оставьте заявку прямо сейчас и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время
Закажите бесплатную оценку
Оставьте заявку прямо сейчас и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время
Получите бесплатную консульациию
Оставьте заявку прямо сейчас и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время
Получите бесплатную консульациию
Оставьте заявку прямо сейчас и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время