Оценка аэродромов и вертолетных площадок: инфраструктура как ключевой актив

Аэродромы и вертолетные площадки — это специфические объекты транспортной инфраструктуры, которые одновременно являются высокотехнологичными инженерно-техническими сооружениями и стратегическими активами региона. Их стоимость формируется под влиянием большого количества факторов: от состояния ВПП и светосигнального оборудования до емкости топливного комплекса и качества перрона. Профессиональная оценка таких объектов необходима при приватизации, концессионных конкурсах, залоге, сделках M&A, разработке программ модернизации и исполнении международных обязательств по безопасности полетов.

Настоящая работа систематизирует методологию оценки аэродромов и вертолетных площадок, акцентируя внимание на том, что именно инфраструктура является ядром ценностного предложения для инвестора, перевозчика и региона.

Термины и классификация

1 Базовые понятия

Аэродром — участок местности (с сооружениями и оборудованием), предназначенный для взлета, посадки, руления, стоянки и обслуживания воздушных судов (ВС).

Вертолетная площадка — специально подготовленная часть земли, здания или плавучего средства с прилегающей инфраструктурой, предназначенная для эксплуатации вертолетов.

2 Категории аэродромов

Международные
Федеральные (коммерческие)
Региональные и местные
Военные и двойного назначения
Специальные (санавиация, пожарные базы, экспериментальные центры)

3 Типы вертолетных площадок

Наземные (отдельные площадки и площадки на территории аэродромов)

Крышные (urban air mobility, госпитали, деловые центры)

Плавучие (офшорные платформы, суда снабжения)

Временные/полевые (операции МЧС, геологоразведка)

Разделение важно для понимания нормативных требований, уровня доступности, доходных потоков и рисков.

Роль инфраструктуры в формировании стоимости

1 Ключевые элементы инфраструктурного комплекса

Инфраструктурный элемент	Функция	Влияние на стоимость
ВПП / ВЗП	Основная «дорога» для ВС	Нагрузочная категория, геометрия, ПСА, покрытие
РД и перроны	Маневрирование / стоянка	Кол-во стояночных мест, ширина, капремонт
Светосигнальная система	Безопасность, CAT I–III	Наличие ИЛС, ALSF-2, резервных источников
Аэродромное электроснабжение	Непрерывность работы	Резервирование, ИБП, ДГУ
Топливно-заправочный комплекс	Авиакеросин, AVGAS	Объем резервуаров, современность пистолетов-Hydrant
AFIS/ATC/NAV-AIDS	Управление полетами	Диспетчерская вышка, VOR/DME, MSSR, ADS-B
Пассажирский терминал	Сервис, коммерция	Пропускная способность, non-aero revenue
Грузовой терминал, логистика	Карго-операции	Хранение опасных грузов, холодильники
Наземный транспорт	Доступ	Жел/д ветка, авторазвязки, парковки
IT-инфраструктура	Digital-core	AODB, DCS, biometrics, кибербезопасность

Чем более развит и модернизирован каждый компонент, тем выше инвестиционный и социальный эффект объекта, а значит — его рыночная стоимость.

2 Инфраструктура как источник дохода

Аэронавигационные сборы (взлет-посадка, руление, аэронавигация).
Наземное обслуживание (handling, de-icing, GPU, PCA).
Топливный доход (накрутка + бонус от объема).
Пассажирские сервисы (магазины, парковка, VIP-залы).
Карго-сборы (склад, таможенный терминал, special cargo).
Аренда площадей (офисы авиакомпаний, ангарные комплексы).

При вертолетных площадках спектр доходов уже, но быстро растет сегмент HEMS и корпоративной авиации: здесь ценятся скорость обработки и близость к центру бизнеса.

Нормативно-правовая рамка оценки

Воздушный кодекс РФ и ФАП-262/449 (эксплуатация аэродромов).

ФСО №1–7 (стандарты оценочной деятельности).

ФНП-2019 (безопасность гидрантных систем).

ИКАО Doc 9984 (Consolidated Aerodrome Reference Manual).

EASA CS-ADR-DSN / CS-HPT-Heliports (европейские требования).

Оценщик обязан учитывать класс аэродрома, ограничения по шуму, охранные зоны, ограничения по высоте сооружений (ОВС), а также планы модернизации в рамках нацпроектов или ГЧП-соглашений.

Методология определения стоимости

1 Затратный подход

Воспроизводительная стоимость: сметная стоимость строительства всех объектов плюс НДС, минус износ.

Износ:

Физический (износ покрытия ВПП)

Функциональный (несоответствие CAT III)

Внешний (снижение трафика из-за COVID-19)

Особенность: необходимо индексировать исторические сметы по сборникам ФЕР/TER-2001 или индексу deflator BUILD.

2 Сравнительный подход

Трудность — обороты купли-продажи аэродромов редки.

Решение — использовать:

Факты приватизации (Пулково, Владивосток)

Международные сделки (Heathrow Stake, Fraport, Vinci Airports) с корректировкой по ППС и риску страны.

Продажи вертодромов для off-shore в Северном море.

3 Доходный подход (DCF)

Прогноз трафика: PAX/ATM/Heli-movements, elastic-analysis IATA.
Tariff basket: аэродромные сборы, хэндлинг, non-aero доход.
Capex-модель: циклы ремонта ВПП (12–15 лет), вложения в ILS Cat II/III, e-gate.
WACC: риск операции в отрасли авиаузлов (бета ≈ 0,85–1,15).
Терминальная стоимость: Gordon Growth или EBITDA-мультипликатор.

Для вертолетных площадок используется более короткий горизонт прогноза (5–7 лет) и повышенная премия за масштаб.

4 Опционные методы

Реальный опцион расширения — строительство второй ВПП при достижении 12 млн PAX.

Опцион отказа — законсервировать объект при падении спроса < 20 % от проектного.

Особенно актуальны для проектов ГЧП с этапированием.

Специфика оценки вертолетных площадок

Локационный фактор — близость к деловому центру крупного города.
Регламент ограничения высот — аэродромные препятствия, вертолетные коридоры.
Низкая барьерность: быстрее получить ROI, но выше риск закрытия по жалобам жителей.
Модель доходов: стоянка, ангар, HEMS, чартер, Heli-taxi.
Техриски: износ резинового покрытия посадочной площадки, IFR-оборудование (H-ILS, GNSS).

Порядок практической работы оценщика

Инспекция территории (топография, фотофиксация, дроны-BIM).
Интервью с эксплуатационной службой (СДП, ИСАО-аудит).
Извлечение данных из АИС «Аэродромы» (для РФ) или e-AIP.
Запрос финансов: отчеты о движении воздушных судов, DSCR, договоры аренды.
Расчет технического износа: дефектная ведомость, PCI-индекс.
Сбор рыночных прецедентов: авиаконцессионные конкурсы, M&A-рынок.
Моделирование потоков: сценарное: базовый, оптимистичный, стресс.
Согласование результатов: кросс-чек доходного и затратного подходов.
Подготовка отчета: пояснительная записка, фактические замеры, расчёты, приложения GIS.

Документы, требуемые от заказчика

Акт о годности аэродрома (ФСВТС, Росавиация).

Свидетельство о регистрации площадки в Реестре.

Паспорт ВПП, РД, перронов.

Финансовая отчётность по МСФО и РСБУ.

Планы перспективного развития (Master Plan).

Договора на аэронавигационные услуги, сборы.

Отчеты ICAO USOAP / EASA SAFA (если имеются).

Факторы риска и дисконт

Категория риска	Примеры	Коэффициент влияния
Регуляторный	Изменение тарифов ФАВТ	±0,5–1,5 % WACC
Экологический	Строгие нормы шума (Curfew)	–5–10 % NPV
Трафиковый	Монополия авиакомпании-хаб-клиента	+2 % премия к ER
Force-Majeure	Пандемии, санкции	сценарий Stress
Технологический	Конкуренция eVTOL / UAM	опцион на инновацию

Пример

1 Пример оценки регионального аэродрома

Региональный аэропорт с трафиком 0,8 млн PAX.

Доходы: 65 % аэродромные, 25 % неавиация, 10 % субсидии.

Метод: DCF на 15 лет, дисконт 13 %, TV по EBITDA-multiple = 7.

Итог: 4,2 млрд руб, что выше затратной стоимости (3,6 млрд) на 17 %.

2 Пример оценки Heliport-Cluster

Сеть из 3 крышных площадок в Москве + наземный ангар.

Возможные сервисы: корпоративный Heli-taxi, санавиация, eVTOL.

Использован метод опционных реальных активов: базовая стоимость + опцион перевода на электрические вертолеты.

Оценка: 980 млн руб при базовом сценарии, 1,26 млрд руб при реализации опциона к 2030 г.

Сроки и стоимость услуг оценщика

Общие сроки: 10–30 рабочих дней (зависит от площади аэродрома, кол-ва объектов имущества).

Цена:

Вертолетная площадка — от 400 000 руб.

Региональный аэродром — от 1,2 млн руб.

Международный хаб — 2,5–4,0 млн руб (с привлечением суб-оценщиков).

Значение оценки для заинтересованных сторон

Собственник — понимает реальную стоимость и потенциал мультипликации капитала.
Инвестор/кредитор — оценивает залоговую ликвидность, DSCR, IRR.
Регион — обосновывает бюджетные субсидии и концессионные сборы.
Авиакомпании —видят долгосрочную тарифную политику и план ремонтных «окон».
Общество — гарантия безопасности и устойчивости транспортной системы.

Заключение

Оценка аэродромов и вертолетных площадок — это междисциплинарная задача на стыке инженерии, авиационного права, финансовой аналитики и макроэкономики. Инфраструктура является ядром стоимости: именно состояние и функционал ВПП, рулёжных дорожек, навигационных систем и энергоснабжения диктуют возможность получения устойчивых доходов и поддержания высокого уровня безопасности. Правильный выбор методологического инструментария (затратный, рыночный, доходный, а также опционные модели) и учёт всех регулирующих ограничений позволяют сформировать объективное суждение о стоимости объекта, сделать прозрачными переговоры инвестора и государства и минимизировать риски долгосрочных контрактов. Адекватная, профессионально подготовленная оценка помогает принять взвешенные решения о реконструкции, продаже или концессионной модели, обеспечивая развитие воздушной транспортной сети и рост социально-экономического потенциала территории.

Может быть интересно