Основные цели проведения оценки

Цели проведения оценки
Процедура оценки необходима в широком спектре ситуаций, когда требуется определить реальную стоимость объекта для принятия обоснованных решений.
Основные ситуации, требующие оценки недвижимости:
- Купля-продажа или аренда.
В случае купли-продажи недвижимости оценка позволяет обеим сторонам – продавцу и покупателю – получить объективную информацию о стоимости объекта. Продавец получает уверенность в том, что продает объект по справедливой цене, а покупатель – в том, что не переплачивает. При аренде оценка позволяет определить рыночную стоимость арендной платы, которая соответствует реальной стоимости объекта.
- Реорганизация предприятий.
При слиянии, поглощении, акционировании или создании холдинга необходимо провести оценку активов всех участников. Это позволит определить их долю в новом предприятии, основываясь на реальной стоимости их вкладов.
- Привлечение инвестиций.
Если компания планирует привлечь новых инвесторов и выпустить ценные бумаги, оценка недвижимости является обязательной процедурой. Она позволяет определить объем выпуска акций или облигаций и их стоимость на рынке.
- При страховании объектов.
Страховая компания использует оценку недвижимости для определения страхового тарифа и суммы страховых взносов. В случае наступления страхового случая оценка помогает определить справедливую сумму выплаты.
- При налогообложении.
Когда необходимо определить стоимость объекта недвижимости для целей налогообложения, проводится кадастровая оценка. На основе полученных данных рассчитывается размер имущественного налога.
- При кредитовании.
При оформлении кредита под залог недвижимости оценка позволяет банку установить сумму займа, исходя из стоимости залога.
- При регистрации фирмы.
Нередко учредители компании формируют уставный капитал не денежными средствами, а имуществом. Но чтобы сформировать капитал таким способом, необходимо провести оценку объекта. Она поможет определить долю каждого учредителя в уставном капитале общества.
- При разработке инвестиционных проектов.
Оценка недвижимости является ключевым элементом при разработке инвестиционных проектов. Она позволяет определить рентабельность проекта и ресурсный потенциал объекта, что является важным фактором для привлечения инвесторов.
- При наличии имущественных споров.
Когда такие дела доходят до судебного разбирательства, может потребоваться оценка спорного объекта.
- При прекращении деятельности компании.
При ликвидации предприятия оценка недвижимости позволяет определить ее стоимость для целей продажи или распределения между кредиторами.
Общий порядок проведения оценки
- Определение задачи.
- Определение рыночной стоимости: используется для продажи, покупки, обмена, аренды, внесения в уставный капитал.
- Оценка ущерба: необходима при страховых случаях, после пожаров, наводнений или других стихийных бедствий.
- Определение стоимости для залога: требуется при получении кредита под залог недвижимости.
- Оформление договора
- Предмет оценки: конкретно указывается объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость, движимое имущество).
- Цель оценки: определяется задача, которую необходимо решить с помощью оценки.
- Стоимость услуг: четко прописывается цена оценки, которая зависит от вида объекта, сложности задачи, сроков выполнения.
- Сроки выполнения работы: указываются конкретные даты начала и окончания работ.
- Права и обязанности сторон: в договоре прописываются права и обязанности как заказчика, так и оценщика.
- Сбор информации
- Внешний осмотр объекта. Например, оценивает состояние здания, прилегающей территории, инфраструктуры, оценивает технические характеристики и степень износа транспортного средства, фотографирует объект.
- Внутренний осмотр объекта. Например, если речь идет об оценке недвижимости, осматривает все помещения, оценивает состояние отделки, инженерных коммуникаций.
- Анализ документации. Например, изучает техническую документацию, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, проектную документацию, информацию о проведенных ремонтных работах, данные о кадастровой стоимости, документы на транспортное средство, учредительные документы общества и другое.
- Расчет стоимости
- Сравнительный анализ: сравниваются характеристики объекта с аналогичными объектами, которые были недавно проданы на рынке.
- Доходный метод: исследуются потенциальные доходы, которые можно получить от объекта недвижимости, например, сдача в аренду.
- Затратный метод: рассчитывается стоимость воспроизводства объекта, то есть затраты на его строительство или реконструкцию.
- Составление отчета
- Данные об оценщике: информация о квалификации, лицензии, опыте работы.
- Описание объекта оценки: подробные данные об объекте, его характеристики, месторасположение.
- Методы оценки: описание примененных методов, обоснование выбора конкретных подходов.
- Результаты оценки: указана рыночная стоимость объекта, дата ее определения, валюта.
- Заключение: краткое описание выводов по результатам оценки.
