Как подготовить квартиру к оценке: чек-лист для владельцев

Оценка квартиры — ключевой этап при решении множества юридических, финансовых и имущественных вопросов. Однако само по себе наличие недвижимости ещё не гарантирует выгодной оценки. Итоговая стоимость зависит не только от рыночной ситуации, но и от того, как вы подготовитесь к визиту специалиста.

Владельцы часто недооценивают важность подготовки, считая, что роль оценщика сводится лишь к формальному осмотру и копированию данных из Росреестра. Это заблуждение. От того, как выглядит квартира, какие документы представлены, есть ли юридические риски и как вы взаимодействуете с оценщиком, зависит результат.

Для чего проводится оценка квартиры: типовые случаи

Перед тем как перейти к практическим действиям, нужно понять, в каких случаях требуется оценка квартиры и какие цели она может преследовать. Это поможет вам понять, какие аспекты особенно важны в вашем конкретном случае.

Наиболее распространённые цели:

Цель	Ключевая задача оценки
Продажа квартиры	Определение объективной рыночной цены
Покупка квартиры с привлечением ипотеки	Оценка для банка
Наследование	Определение стоимости для нотариуса
Раздел имущества	Независимая оценка для суда
Дарение	Оценка для расчёта налога
Страхование имущества	Определение страховой стоимости
Обжалование кадастровой стоимости	Подтверждение рыночной стоимости

Цели оценки трансграничного здания

Оценка может потребоваться для различных целей:

для постановки на баланс в бухучёте компании;
при продаже или аренде здания или его части;
для расчёта налога на имущество;
в случае судебных споров (международных и частных);
для целей залога, кредитования, страхования;
при реструктуризации активов или реорганизации бизнеса.

Каждая из этих целей имеет свои нюансы, и подготовка квартиры может отличаться. Например, если вы продаёте квартиру, важнее всего — визуальное восприятие и прозрачность документов. А в случае наследования — юридическая чистота и точное соответствие данных.

Какие факторы влияют на итоговую стоимость квартиры

Оценщик формирует стоимость объекта, опираясь на десятки параметров. Часть из них связана с техническими характеристиками жилья, часть — с его юридическим статусом, часть — с окружающей средой.

Вот основные блоки, влияющие на итоговую цифру:

1 Физические параметры

Общая и жилая площадь

Планировка (рациональность и востребованность)

Этаж и общее количество этажей в доме

Наличие балкона, лоджии, кладовки

Качество и наличие ремонта

Высота потолков

2 Техническое состояние

Год постройки дома

Материал стен и перекрытий

Износ инженерных коммуникаций

Техническое состояние квартиры: стены, пол, окна, двери, сантехника

3 Правовой статус

Право собственности зарегистрировано?

Есть ли доли?

Несовершеннолетние собственники?

Обременения (ипотека, арест, аренда)?

Законность перепланировки?

4 Внешние факторы

Район и микрорайон

Близость метро, остановок, развязок

Инфраструктура (школы, больницы, ТЦ)

Благоустройство двора

Шумовая нагрузка, экология

Многие собственники ошибочно считают, что изменить эти параметры невозможно. Но это не так: вы не можете изменить этаж или район, но вы можете изменить восприятие объекта, подготовив его соответствующим образом.

Документы: что подготовить и зачем

1 Основной список

Каждый оценщик требует минимальный комплект документов. Без них он не сможет составить отчёт, даже если проведёт осмотр.

Документ	Почему важен
Выписка из ЕГРН	Подтверждает право собственности
Паспорт собственника	Удостоверяет личность
Договор основания	Показывает, как была приобретена квартира
Технический паспорт	Отражает планировку и площадь
Кадастровый паспорт	Указывает кадастровую стоимость
Согласование перепланировки (если было)	Юридическая чистота изменений

2 Что ещё желательно приложить:

Справка о составе семьи

Справка об отсутствии долгов по ЖКХ

Поэтажный план

Сведения о межевании и границах (если квартира с террасой, участком)

Фото недвижимости

Копия страхового полиса (если застрахована)

Если какие-то документы утеряны — заранее закажите дубликаты через МФЦ или портал Госуслуг. Это лучше, чем объяснять оценщику, что «документы не нашли».

Генеральная уборка и устранение визуальных недостатков

Независимо от того, есть ли у вас элитный ремонт или типовой «бабушкин» интерьер, состояние чистоты — это первое, что оценщик увидит.

Что обязательно нужно убрать:

Пыль, грязь, разводы на стекле

Неприятные запахи

Захламление балконов, лоджий, кладовок

Личные вещи в большом количестве

Открытые вёдра, сушилки, мусорные пакеты

Если есть животные — уберите миски, лотки и постарайтесь максимально нейтрализовать запах.

Совет: если оценка проводится в осенне-зимний период, обязательно вымойте стеклопакеты. Чистые окна увеличивают ощущение света и пространства.

Косметический и мелкий ремонт

Не стоит делать капитальный ремонт. Но вот устранить очевидные проблемы — необходимо.

Что нужно проверить и при необходимости устранить:

Потёки на потолке

Отслоившиеся обои

Плесень в углах

Зашарканный линолеум

Трещины в плитке

Ржавые смесители

Если есть возможность — замените:

ручки дверей;

выключатели и розетки;

старую сантехнику;

разбитые плафоны.

Многие оценщики ориентируются на понятие «жилое состояние» — если квартира воспринимается как пригодная к немедленному заселению, это повышает оценку.

Перепланировка: узаконить или указать?

Незаконные перепланировки — одна из главных причин споров с оценщиками. В ряде случаев они обязаны не учитывать площадь, если она не отражена в техпаспорте и не узаконена.

Примеры:

Изменение	Требует согласования?
Перенос стены между комнатами	Да
Объединение кухни с гостиной	Да
Демонтаж кладовки	Зависит от конструкции
Застекление балкона	Иногда

Совет: если перепланировка не оформлена, оценщик может указать в отчёте, что площадь «фактическая», но не учитывать её в расчётах. Это может снизить итоговую стоимость на 10–15%.

Создание положительного визуального восприятия

Цель — произвести впечатление ухоженного, светлого, просторного пространства.

Приёмы:

Используйте дневной свет: откройте шторы, включите верхний свет.

Разместите живые растения или декоративные элементы (но не переборщите).

Уберите лишние ковры и массивную мебель.

Уберите лишние полки и визуальный «шум».

Если есть возможность — добавьте зеркала, особенно в узких коридорах. Это визуально расширяет пространство.

Информация о доме и инфраструктуре

Попросите оценщика учесть:

Реконструкции дома (если они были).

Новый лифт, замену труб, ремонт фасада.

План развития района (ближайшее открытие метро, ТЦ).

Престижность района и статус соседей.

Соберите:

Фото подъезда.

Справку из УК о капитальных ремонтах.

Сведения о годе замены коммуникаций.

Подготовка к визиту оценщика

Перед приходом специалиста убедитесь в следующем:

Проверка	Комментарий
Все помещения открыты?	Включая кладовки и балконы
Чисто?	Уборка завершена не менее чем за 1 час до визита
Документы готовы?	Копии — в отдельной папке
Собственник на месте?	Желательно присутствовать
Запахи?	Используйте освежитель, проветрите квартиру

Подсказка: будьте вежливы и доброжелательны. Приветливость не влияет на расчёты, но может улучшить общий настрой оценщика.

Ответы на вопросы оценщика

Не стоит уходить от общения или говорить: «Я не знаю». Готовьтесь:

Когда был последний ремонт?

Были ли замены стояков/труб?

Как отапливается квартира?

Кто прописан?

Что остаётся новому собственнику (техника, мебель)?

Если вы заранее знаете, что не сможете ответить — подготовьте письменную справку.

Ошибки, которые могут снизить стоимость

ТОП-10 ошибок владельцев:

Игнорируют уборку и визуальное состояние.
Не сообщают об обременениях.
Скрывают перепланировку.
Не готовят документы.
Завышают реальную стоимость.
Устраивают «показ» в темноте или в спешке.
Пытаются давить на оценщика.
Не предоставляют доступ ко всем помещениям.
Говорят: «Оцените как надо, я потом разберусь».
Указывают ложную информацию о квартире.

Почему важно хорошо подготовиться: кейсы из практики

Пример 1.

Квартира на 8 этаже, без ремонта, с устаревшими окнами и сантехникой. Владелец не делал уборку и не подготовил документы. Итоговая оценка: 5,4 млн руб.

Пример 2.

Та же планировка, но: убрано, заменены смесители, светлая покраска, документы собраны. Итоговая оценка: 6,1 млн руб. — прирост 700 тыс. руб. без капитальных вложений.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли присутствовать при оценке?
Да, это даже желательно.

Влияет ли мебель на стоимость?
Обычно — нет. Только если она встроенная или предмет обсуждения.

Что делать, если в квартире никто не живёт?
Подготовьте помещение так, как будто оно готово к заселению.

Оценщик имеет право фотографировать?
Да, это обязательный элемент осмотра.

Заключение

Профессиональная оценка квартиры — это не просто формальность. От результата зависит успех сделки, сумма налога, решения суда или даже кредитное одобрение. И хотя на стоимость влияет множество объективных факторов, многие из них вы можете улучшить заранее — с минимальными затратами. Подготовленная квартира оценивается выше. Подготовленный собственник — получает лучшие условия.

Может быть интересно