Как оценить здание, которое частично находится в другой стране
В условиях глобализации всё чаще встречаются нестандартные объекты недвижимости, выходящие за рамки привычных территориальных схем. Одной из таких сложных категорий являются здания, частично расположенные на территории разных государств. Это могут быть:
складские комплексы, проходящие через границу;
туристические или коммерческие объекты, расположенные в приграничных зонах;
частные дома и участки, перешедшие под юрисдикцию другого государства после сдвига границы;
инженерные и инфраструктурные сооружения международного значения.
Вопрос оценки таких зданий требует не только технической компетенции, но и знания международного права, налогообложения, особенностей юрисдикций, а также согласования процедур с двумя (или более) государственными системами
Юридическая природа объекта: что считать зданием, выходящим за границы
Прежде чем приступать к оценке, необходимо точно установить:
Границы земельных участков, на которых расположено здание;
Границы зданий и сооружений согласно кадастровым данным;
Юридический статус каждой части здания;
Систему регистрации прав собственности в обеих странах.
Типовая ситуация: здание построено до изменения границ, и одна его часть оказалась на территории другого государства. Иногда это здание было изначально запроектировано как трансграничное (например, международные вокзалы, терминалы, мосты, таможенные склады и т.д.).
Важно: необходимо установить, признаёт ли каждая страна существование объекта как целостной единицы или рассматривает свою часть как самостоятельную недвижимость.
Цели оценки трансграничного здания
Оценка может потребоваться для различных целей:
для постановки на баланс в бухучёте компании;
при продаже или аренде здания или его части;
для расчёта налога на имущество;
в случае судебных споров (международных и частных);
для целей залога, кредитования, страхования;
при реструктуризации активов или реорганизации бизнеса.
Основные сложности и вызовы
Оценка трансграничной недвижимости — это всегда вызов, поскольку связана с рядом технических, правовых и экономических факторов:
1 Различие правовых систем
Разные требования к кадастровому учёту и праву собственности;
Разные нормы строительного и налогового законодательства;
Разные валюты и системы финансовой отчётности.
2 Технические аспекты
Здание может быть зарегистрировано как единое, но физически проходить через границу;
Нет единого пакета техдокументации;
В одной части здания может применяться одна система инженерных норм, в другой — другая.
3 Проблемы доступа
Оценщик может не иметь права пересекать границу без визы, аккредитации или разрешения властей.
4 Разные рынки недвижимости
В каждой стране — свой рынок, свои ставки аренды, своя стоимость квадратного метра и ликвидность объектов. Это существенно влияет на расчёты.
Подходы к оценке трансграничных зданий
В зависимости от цели оценки и возможностей, возможно использование следующих подходов:
1 Условное разделение здания на две части
Каждая часть здания оценивается как самостоятельный объект по национальной методике:
Сторона, находящаяся в стране А — по правилам, действующим в этой юрисдикции;
Сторона в стране B — по её законам.
Затем полученные стоимости суммируются или анализируются вместе с применением корректирующих коэффициентов (например, из-за ограниченного функционального использования).
2 Интегральная оценка
Оценивается всё здание как единый имущественный комплекс с учётом:
средневзвешенных коэффициентов;
трансграничных рисков;
правовых ограничений;
поправок на ликвидность.
Этот способ сложнее и чаще используется при международной финансовой отчётности, реструктуризации активов или продаже объекта в полном объёме.
3 Доходный подход
Применяется, если здание используется для получения дохода (например, склад, ТЦ, логистический терминал).
Расчёт доходности проводится раздельно:
часть в стране А — по доходам, ставкам аренды, налогам и затратам этой страны;
часть в стране B — по её правилам.
Финансовые потоки суммируются, дисконтируются, после чего определяется стоимость объекта как бизнеса.
Особенности налогообложения
В обеих странах могут действовать отдельные налоговые режимы на имущество;
При сдаче в аренду доходы могут облагаться налогом в двух юрисдикциях;
Налоговая база по одной части может быть выше, чем по другой;
Возможны случаи двойного налогообложения, если не действует международное соглашение.
Учёт валютных и рыночных факторов
| Фактор | Влияние на оценку |
|---|---|
| Разные валюты | Требуется пересчёт по текущему или прогнозному курсу |
| Разная инфляция | Корректировка стоимости на индекс потребительских цен |
| Политическая стабильность | Увеличение или снижение инвестиционного риска |
| Экономика региона | Влияние на ликвидность, спрос, уровень ставок аренды |
| Условия кредитования | Влияют на капитализацию, стоимость привлекаемого капитала |
Особенности международного права
В трансграничных оценках применяется Международный стандарт оценки (МСО);
Необходимо учитывать положения Конвенции ООН о трансграничной передаче имущества;
Должна быть учтена юрисдикция споров — какая страна будет арбитром при конфликте;
При необходимости следует привлекать независимых оценщиков с лицензией в обеих странах;
Возможна подача отчёта в международные суды или органы ООН/ЕС/ВТО.
Примеры
Пример 1: Склад на границе России и Казахстана
Компания владела складом, одна половина которого находилась в РФ, а вторая — в Казахстане. Здание было построено до распада СССР, но юридически зарегистрировано отдельно. Для залога объекта под международный кредит была проведена интегральная оценка.
Итог: учтены два рынка, две валюты, расчёт дисконтированного потока, применён коэффициент трансграничного риска (1,15). Общая стоимость составила $3,1 млн с уточнением 60% за российскую часть и 40% — за казахстанскую.
Пример 2: Часть дома в Эстонии, часть — в России
Частный жилой дом оказался на линии границы. Российская сторона признавала всю постройку, эстонская — лишь свою часть. Возникли споры с налоговыми органами.
Решение: произведена раздельная оценка, после чего стороны подписали соглашение о признании отчёта сторонней оценочной компании. Дом был продан с учётом корректировок.
Риски и рекомендации
| Риск | Меры по снижению |
|---|---|
| Несовпадение правовых режимов | Привлекать юристов обеих стран, запрашивать официальные разъяснения |
| Ограничение доступа | Получать разрешение через дипломатические или юридические каналы |
| Разные стандарты оценки | Использовать МСО и учитывать требования национального законодательства |
| Политические риски | Включать в отчёт коэффициенты коррекции ликвидности |
| Отказ в признании отчёта | Привлекать оценщиков, аккредитованных в обеих странах |
Заключение
Нужна оценка?