История оценочной деятельности в России
Оценочная деятельность — это система профессиональных знаний и процедур, позволяющих установить стоимость различных видов имущества. Сегодня оценка воспринимается как неотъемлемая часть рыночной экономики: без неё невозможно оформить ипотеку, взыскать залог, рассчитать налог на имущество или обосновать тарифы естественных монополий. Однако нынешние методики и институты появились не сразу. Их развитие длилось столетиями, отражая трансформации общественных отношений, форм собственности, налоговой политики и хозяйственных структур.
Ранние формы оценки стоимости в дореформенной России (X–XVIII века)
- Писцовые книги и поземельное измерение
С XI века на Руси появляются древнейшие земельные переписи — так называемые дозорные и писцовые книги. Они содержали сведения о деревнях, пашнях, сенных покосах, лесных угодьях. Целью было не только фиксация принадлежности, но и определение платежеспособности поселения. Для этого переписчики указывали качество почвы, размер оброка, наличную скотину. В том смысле писцовая книга являлась прототипом кадастровой оценки.
Методика была примитивной: оценку делали «на глаз», часто в условных единицах (сохах, четвертях). Тем не менее данные позволяли рассчитывать «выход», то есть урожайность, и устанавливать дань. Уже наблюдался принцип соответствия налога оценённой стоимости, что сегодня лежит в основе имущественного налогообложения.
2. Екатерининская ревизия и межевые инструменты
К концу XVIII века Российская империя столкнулась с необходимостью унифицировать земельные отношения. Манифест Екатерины II о вольных экономических обществах стимулировал введение регулярных инвентаризаций. Появились геодезические приборы: мерные цепи, теодолиты. Оценка стала точнее: вводились классификации почв, таблицы коэффициентов плодородия.
Особую роль сыграла Генеральная межа — масштабная кампания по съемке земли. Каждому помещику выдавалась копия плана и «Описание дач», где фиксировалась стоимость имения, исходя из усреднённого дохода десяти лет. Эти документы легли в основу залогового кредитования: банки принимали усадьбы в обеспечение ссуд, ориентируясь на оценку из межевого реестра.
Оценка имущества в Российской империи (XIX – начало XX века)
1. Сельскохозяйственные кадастры и поземельный налог
Реформа 1861 года освободила крестьян и заставила пересмотреть отношения собственности. Теперь выкупные платежи зависели от оценки земли. Появились оброчные книги, где стоимость пашни определяли специальные уездные комитеты. Они учитывали расстояние до рынка, наличие дорог, водоисточников. Полевой опрос соседних крестьян и «показание сведущих людей» служили аналогом сравнительного подхода: цена одной дека измерялась стоимостью аналогичной земли в округе.
В 1886 году был введён поземельный налог, который рассчитывался исходя из так называемой «чистой доходности» на десять лет вперёд. Для её определения использовали нормативы урожайности и средние рыночные цены на хлеб. Таким образом признавался принцип капитализации будущих доходов, то есть предтеча современного доходного подхода.
2. Городские оценочные комиссии и отводы
Бурный рост Санкт-Петербурга, Москвы, Варшавы породил рынок городской недвижимости. В 1870-х годах городские думы начали формировать оценочные комиссии. Они определяли стоимость домовладений для налога на недвижимость. Комиссия состояла из архитекторов, брандмейстеров и выборных обывателей. В своей работе они руководствовались «Инструкцией для исчисления удельных оценок», где закреплялись правила учёта этажности, строительных материалов, наличия водопровода.
Для улучшения точности применялась система «отводов»: город делился на кварталы, каждому присваивалась базовая ставка. Далее комиссия вносила корректировки за качество улицы, близость к каналам и железнодорожным веткам. Таким образом формировались первые коэффициенты локализации, которые сегодня оценивают эксперты рынка.
3. Банковское дело и залоговые оценки
Зарождающаяся банковская система требовала инструментов страхования риска. Земельные и дворянские банки выдавали ссуды под залог усадеб и фабрик. Для этого приглашались инженеры-оценщики, получившие техническое образование в Строительном институте. Они составляли «смѣтные описания» оборудования: паровых машин, токарных станков, котлов.
Надзорный комитет банка проверял расценки, применяя каталоги импортных фирм. Уже тогда встречались элементы затратного подхода: стоимость рассчитывалась из цены материалов, работ и перевозки. Были известны поправочные коэффициенты на износ в зависимости от года выпуска оборудования.
К началу XX века профессия оценщика стала заметной: в петербургских газетах можно было встретить объявления «Техник-оценщик проводит описание фабрик и сооружений».
Советский период: национализация и плановая экономика
1. Ликвидация частной собственности и балансовая стоимость
Совнарком издал декреты, устанавливающие бесплатный отчёт имущества в пользу государства. Никакой купли-продажи не предполагалось, поэтому рыночную стоимость отменили. Вместо неё ввели понятие балансовой стоимости — сумма затрат на строительство и приобретение, учтённых по докупочной цене. Инвентаризационные комиссии описывали имущество заводов, пользуясь дореволюционными ведомостями.
Таким образом родилась особая плановая оценка: важен был не спрос, а затраты материала и труда. С этих данных рассчитывали амортизационные отчисления — источник капитальных вложений.
2. Межотраслевые нормы амортизации
В 1930-е годы Государственный плановый комитет и Народный комиссариат финансов утвердили единые нормы амортизации для станков, зданий, вагонов. Они зависели от срока службы и ремонтной сложности. Например, деревянный барак списывался за десять лет, а каменный цех — за сорок.
Оценщики — теперь инженеры-экономисты — следили за соответствием фактического износа нормативам. Если оборудование проработало сверх срока и находилось в исправном состоянии, предлагали «капитальный ремонт» и продление службы. В целом оценочная работа сводилась к расчёту остаточной балансовой стоимости.
3. Госстроевские методики смет
Для строительства разрабатывались сметные нормы. Главный строительный комитет выпустил «Сборники единичных расценок». Оценщик-сметчик вычислял сметную стоимость дома, что влияло на план капитальных вложений. Таким образом затратный подход — через смету — стал единственным способом определения стоимости в Советском Союзе.
Поздний Советский Союз: попытки внедрения экономического расчёта
1. Хозяйственный расчёт и оценка основных фондов
Министерство финансов утвердило «Методику переоценки основных фондов», согласно которой каждые пять лет пересматривались балансовые стоимости с учётом инфляции. Оценщик сравнивал фактические эксплуатационные показатели с нормативами. Применялись коэффициенты перевода цен 1961 года в текущие. По сути, это была трудоёмкая массовая переоценка.
2. Коэффициенты обесценения и инфляция
В конце 1980-х инфляция ускорилась. Госкомстат вводил квартальные коэффициенты пересчёта. Оценочные отделы заводов вычисляли «восстановительную стоимость» — сколько стоило бы построить тот же объект по текущим ценам. Так постепенно возрождался затратный подход в современном понимании.
Перестройка и первые шаги рыночной оценки (1987–1993)
1. Закон о кооперации
Принятый в 1988 году закон разрешил кооперативным организациям аренду государственных помещений. Для определения арендной платы требовалась «договорная стоимость». Участники сделки приглашали инженеров-оценщиков, которые ориентировались на затраты и редкие рыночные примеры.
2. Закон о приватизации
В 1991 году Верховный Совет утвердил основы приватизации. Для продажи жилого фонда гражданам стоимость определяли «по нормативу», включавшему затраты на строительство и износ. Параллельно проводились пилотные проекты рыночной оценки, когда независимые эксперты пытались определить стоимость квартир по аналогам. Эти опыты заложили базу для дальнейшей профессии.
Эпоха приватизации и становление профессии оценщика (1993–2000)
1. Ваучерная приватизация и чековые аукционы
Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» 1992 года ввёл приватизационные чеки. Для акционирования предприятия требовалось установить его стоимость с целью распределения акций между государством, трудовым коллективом и чековым аукционом. Методика была упрощённой: стоимость равнялась сумме восстановительных затрат минус износ. Тем не менее к процедуре подключились аудиторы, бухгалтера и первые независимые оценщики.
2. Парламентские слушания и первые стандарты оценки
В 1994 году Государственная Дума провела слушания «О развитии оценочной деятельности». Эксперты предложили принять профессиональный стандарт, чтобы унифицировать отчёты. В 1995 году Ассоциация независимых экспертов издала «Методические рекомендации по оценке стоимости предприятий», за основу которых взяли международный опыт: три подхода (доходный, сравнительный, затратный).
3. Создание профессиональных объединений
В 1997 году была зарегистрирована Российская гильдия оценщиков. Она разработала кодекс этики, ввела систему добровольной сертификации. В регионах появились союзы оценщиков, например Санкт-Петербургская палата. Эти организации проводили семинары, переводили иностранные учебники, способствовали формированию профессионального языка.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» 1997 года и его эволюция
1. Версия 1997 года: основные принципы
Первый профильный закон закрепил ключевые понятия: рыночная стоимость, оценщик, отчёт, саморегулируемая организация. Он установил обязательность страхования ответственности оценщика, прописал требования к образованию: экономическое или техническое высшее и стаж не менее одного года.
Закон также ввёл принцип трёх подходов и обязал оценщика использовать не менее двух (по возможности). Отчёт признавался документом, имеющим доказательственную силу в суде.
2. Поправки начала двухтысячных
После финансового кризиса 1998 года возникла необходимость защитить потребителей от недобросовестных отчётов. Поправки 2002 года ужесточили квалификационные требования: оценщик обязан проходить повышение квалификации каждые три года. Введена государственная экспертиза отчётов для нужд приватизации и залоговых сделок с федеральным имуществом.
Стандарты оценки: развитие нормативной базы (2000–2010)
1. Федеральные стандарты оценки двухтысячных
В 2007 году Правительство утвердило первые обязательные стандарты: «Цель оценки и виды стоимости», «Оценка недвижимости», «Оценка бизнеса» и «Оценка нематериальных активов». Они детализировали структуру отчёта, рекомендовали методы, определили понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование».
2. Международные стандарты оценки и их адаптация
Профессиональные объединения переводили Международные стандарты оценки, организовали конференции. Российские специалисты переняли терминологию: дисконтированный денежный поток, мультипликаторы, рынок капитала. Однако закон требовал избегать иностранных сокращений в официальном отчёте, поэтому вводились русские эквиваленты: «чистый приведённый доход» вместо аббревиатуры на английском языке.
Институциональное укрепление профессии (2010–2020)
1. Единый квалификационный экзамен
С 2015 года введён обязательный экзамен. Тест проверяет знания законов, стандартов, математических методов. Наряду с дипломом этот экзамен стал пропуском в профессию.
2. Роль саморегулируемых организаций
Законом 2016 года определено, что оценщик обязан состоять хотя бы в одной саморегулируемой организации. Эти организации ведут реестр членов, проверяют отчёты, формируют компенсационный фонд. При выявлении грубых нарушений член исключается, что равносильно запрету на профессию.
3. Судебная экспертиза
Суды часто назначают судебных экспертов-оценщиков. В 2018 году Верховный Суд разъяснил, что отчёт, выполненный по федеральным стандартам, имеет преимущественную силу перед альтернативными заключениями. Это повысило роль оценки в судебных спорах: по наследству, залогу, банкротству.
Современные тенденции (2020–2025)
1. Цифровые кадастры и электронные реестры
Федеральная служба государственной регистрации внедрила единую платформу «Госкадастр». Оценщики получили доступ к обезличенным ценам сделок. Это улучшило сравнительный подход: база содержит квадратный метр для тысяч объектов.
2. Массовая кадастровая оценка
Закон 2020 года перевёл кадастровую оценку на бюджетные учреждения регионов. Оценщики-сотрудники применяют массовые модели: регрессию, нейронные сети. Пока результаты вызывают споры, но создают гигантский массив данных, полезный рынку.
3. Экологические и социальные факторы
Инвесторы требуют учёта углеродного следа, энергоэффективности. Оценщики включают поправочные коэффициенты: здание класса «три звезды зелёного стандарта» дороже на десять процентов. Такая практика пока в зародыше, но быстро распространяется.
Проблемы и вызовы будущего
1. Искусственный интеллект и автоматизация
Алгоритмы машинного обучения способны оценивать квартиру за секунды. Вызов для человека-оценщика — сохранить аналитическую глубину, где требуется экспертная интерпретация: уникальные объекты, промышленное оборудование, интеллектуальные права.
2. Зелёное финансирование
Банки снижают ставку, если объект соответствует экологическим критериям. Оценщик становится мостом между инженером и инвестором, подтверждая энергоэффективность, баланс углерода. Это требует новых методик.
3. Потребность в доверии общества
Периодические скандалы с занижением или завышением стоимости привели к запросу на прозрачность. Электронные реестры отчётов, блокчейн-функции нотариального заверения могут усилить доверие.
