Чек‑лист: 10 вопросов, которые нужно задать оценщику перед заказом отчёта
Заказ оценки редко бывает спонтанным: чаще к нему подталкивают серьёзные жизненные события. Кому-то нужно оформить ипотечный залог, кому-то — поделить наследство, кому-то — пересчитать амортизацию оборудования в бухгалтерии. На кону — десятки, а то и сотни миллионов рублей, судьба кредитной заявки, риск налоговых претензий или длительного судебного спора. Поэтому выбор оценщика нельзя сводить к поиску «самого дешёвого» или «самого быстрого». Важно убедиться, что специалист обладает компетенцией, опытом, ресурсами и готовностью нести ответственность за результат.
Почему заранее обсуждать детали так важно
Оценка — это не «коробочный» продукт, а услуга, требующая тесного взаимодействия заказчика и эксперта. От полноты исходных данных и правильности методического выбора зависит точность итоговой цифры. Ошибки могут обернуться:
- Отказом банка принять отчёт по ипотеке;
- Штрафами налоговой за занижение кадастровой стоимости;
- Судебными издержками, если другой участник спора оспорит расчёты;
- Потерянным временем — переделка отчёта часто занимает дольше, чем первичная подготовка.
Вопрос 1. Какой у вас квалификационный аттестат и стаж?
1. Почему важно
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» устанавливает, что специалист обязан иметь высшее образование, квалификационный аттестат и стаж практической работы. Аттестат подтверждает, что человек сдал единый государственный экзамен и знает профильные стандарты. Без аттестата отчёт не имеет юридической силы.
2. Что спросить конкретно
- Номер и дата выдачи аттестата;
- Кем выдан (Федеральная служба по аккредитации или её уполномоченное подразделение);
- Сколько лет практики и по каким типам объектов;
- Сколько отчётов человек подписал за последний год.
3. Хороший ответ
«У меня квалификационный аттестат № 55-19/2023, выдан Росаккредитацией в апреле 2023 года. В профессии девять лет. За последний год подписал шестьдесят отчётов: сорок по квартирам и двадцать по нежилым помещениям».
4. Красные флаги
- Аттестат выдан менее месяца назад при отсутствии наставника;
- Отказ показать копию документа;
- Стаж измеряется «годами в недвижимости», а не конкретно в оценке.
5. Как зафиксировать в договоре
В приложении к договору можно прописать реквизиты аттестата и обязанность исполнителя предоставлять актуальную копию при запросе банка или суда.
Вопрос 2. Состоите ли вы в саморегулируемой организации и застрахована ли ваша ответственность?
1. Почему важно
Членство в саморегулируемой организации (СРО) обязательно. СРО ведёт реестр, проверяет отчёты, формирует компенсационный фонд. Без членства оценщик не может легально подписывать отчёты. Страхование гражданской ответственности защищает заказчика: если эксперта привлекут к ответственности за ошибки, страховая покроет убытки.
2. Что спросить
- Название и регистрационный номер СРО;
- Номер и срок действия полиса страхования ответственности;
- Страховую сумму и покрываемые риски.
3. Хороший ответ
«Член СРО «Гильдия профессиональных оценщиков», регистрационный номер 2037. Полис № AO-2024/12, страховая сумма десять миллионов рублей, срок до декабря 2024 года, риски включают судебные и административные претензии».
4. Красные флаги
- Отсутствие действующего полиса;
- Страховая сумма меньше потенциального ущерба (например, триста тысяч рублей при объекте стоимостью сто миллионов);
- СРО с сомнительной репутацией, часто фигурирующая в скандалах.
5. Как зафиксировать
В договор включите пункт об ответственности оценщика и ссылку на страховой полис. Укажите, что копия полиса передаётся вместе с отчётом.
Вопрос 3. Есть ли у вас опыт оценки объектов, похожих на мой?
1. Почему важно
Методика оценки торгового центра отличается от методики оценки сельхозангара. Без отраслевого опыта эксперт рискует выбрать неправильные аналоги, коэффициенты или методы.
2. Что спрашивать
- Сколько проектов аналогичного типа выполнено в прошлом году;
- Примеры отчётов (с обезличенными данными);
- Отзывы клиентов или письма-рекомендации.
3. Хороший ответ
«В 2023 году мы оценили шесть торговых центров площадью от десяти до двадцати тысяч квадратных метров. Могу предоставить обезличенную копию отчёта и контакт менеджера компании “Север-Плаза”, который готов подтвердить качество работы».
4. Красные флаги
- Оценщик говорит «объекты все одинаковые»;
- Нет готовности предоставить даже обезличенный пример;
- В портфолио только отчёты по квартирам, а вам нужна оценка завода.
5. Как зафиксировать
В техническом задании пропишите: «Эксперт должен иметь не менее пяти отчётов по торговым центрам площадью выше десяти тысяч квадратных метров за последние три года».
Вопрос 4. Какие стандарты и методики вы планируете применять?
1. Почему важно
От choice метода зависит убедительность отчёта. Для жилой квартиры банк принимает сравнительный подход, а для газопровода при тарифном регулировании нужен затратный. Если эксперт применит неподходящий метод, отчёт могут отклонить.
2. Что спросить
- Какие федеральные стандарты будут использованы (например, «Оценка недвижимости»);
- Будет ли применяться более одного подхода;
- Какие источники данных для корректировок.
3. Хороший ответ
«Для вашего склада применю два подхода. Сравнительный — через анализ сделок в радиусе пяти километров, затраты — через сметные нормативы с учётом коэффициента регионального удорожания. Итоговая величина будет рассчитана методом взвешенной средней стоимости».
4. Красные флаги
- Эксперт собирается «просто умножить кадастровую стоимость на коэффициент»;
- Использует только один подход без объяснения причин;
- Ссылается на «секретные методы», которые нельзя проверить.
5. Как зафиксировать
В задании указать перечень применяемых подходов; предусмотреть согласование с заказчиком, если эксперт решит отклониться от утверждённого списка.
Вопрос 5. Какова структура будущего отчёта и какие разделы я получу на руки?
1. Почему важно
Федеральный стандарт строго регламентирует содержание отчёта. Отсутствие раздела «Анализ наилучшего использования» или «Перечень исходных данных» делает документ оспоримым.
2. Что спросить
- Прислать шаблон титульного листа и оглавления;
- Уточнить, будет ли в отчёте приложение с копиями документов;
- Будет ли электронная версия с квалифицированной электронной подписью.
3. Хороший ответ
«Отчёт будет содержать шестнадцать разделов, начиная с титульного листа и заканчивая заключением. Приложения включат копии правоустанавливающих документов, фотографии, смету ремонтов. Сдам бумажный оригинал и файл PDF с усиленной подписью».
4. Красные флаги
- Оценщик говорит, что выдаст «две-три страницы».
- Нет приложений с датированными фотографиями.
- Отсутствует оговорка об электронной подписи, хотя банк принимает только электронный вариант.
5. Как зафиксировать
Приложите оглавление как часть договора. Укажите, что отчёт считается выполненным, когда заказчик получил все разделы и приложения.
Вопрос 6. Сколько времени займёт подготовка отчёта и какие этапы входят в срок?
1. Почему важно
Сроки влияют на график сделки: банк держит одобрение кредита ограниченное время, суд назначает заседание через месяц. Неясность этапов порождает конфликты.
2. Что спросить
- Календарный график: осмотр объекта, сбор документов, расчёты, согласование промежуточного варианта, передача отчёта;
- Что происходит, если вы задержите предоставление документов;
- Как оформляется перенос срока по вине эксперта.
3. Хороший ответ
«Осмотр завтра, фотосъёмка два часа. Опись документов вы присылаете до пятницы. Черновик расчёта в среду, финальный отчёт через пять рабочих дней после того, как я получу акт сверки площадей».
4. Красные флаги
- Оценщик называет один общий срок «неделя», не разбивая по этапам;
- Условие «срок начнёт тикать после того, как соберу все данные», без фиксации, что именно он ждёт.
5. Как зафиксировать
В договор включите таблицу с датами и санкции за просрочку, например штраф один процент от стоимости отчёта за каждый день.
Вопрос 7. Какие документы, доступ к объекту и иные ресурсы нужны от меня?
1. Почему важно
Нередки случаи, когда оценщик заявляет цену, а потом просит неизвестные документы, которых приходится ждать неделями. Ясный список на старте экономит время.
2. Что спросить
- Полный перечень: правоустанавливающие, технические паспорта, договоры аренды;
- Формат — копии или оригиналы, электронные файлы;
- Необходимо ли сопровождение при осмотре.
3. Хороший ответ
«Нужны: выписка из реестра прав не старше тридцати дней, технический паспорт БТИ, договор аренды с основным арендатором, акт разграничения балансовой принадлежности сетей. Осмотр объекта проводится в вашем присутствии, понадобится доступ в подвал и на крышу».
4. Красные флаги
- Перечень формируется «по ходу работы»;
- Требуют документы, которые вы физически не можете собрать (архивные планы пятидесятилетней давности).
5. Как зафиксировать
Сделать перечень приложением к договору. Если эксперт захочет расширить список, составляется дополнительное соглашение.
Вопрос 8. Как формируется цена работы и что влияет на её изменение?
1. Почему важно
Иногда оценщик привлекает субподрядчика (например, инженера-сметчика), и итоговая цена вырастает после подписания договора. Чёткая калькуляция защищает бюджет.
2. Что спросить
- Базовый тариф и коэффициенты (площадь, удалённость);
- Включены ли командировочные расходы, печать отчёта;
- Доплата при изменении задания.
3. Хороший ответ
«Базовая ставка сорок тысяч рублей за объект до двух тысяч квадратных метров. Доплата за выезд в область — пять тысяч. Всё включает два бумажных экземпляра, электронный файл и нотариальный перевод документов при необходимости».
4. Красные флаги
- Цена определяется «после расчётов»;
- Не включены налоги и расходы на печать;
- Часовая оплата без потолка.
5. Как зафиксировать
В договоре указать твёрдую цену и перечень включённых услуг. Любое изменение задания оформляется дополнительным соглашением с новой ценой.
Вопрос 9. Готовы ли вы защищать отчёт в банке, суде или перед налоговой службой?
1. Почему важно
Банк может задать вопросы, суд — вызвать на заседание. Если эксперт откажется, вы останетесь без поддержки.
2. Что спросить
- Входит ли консультация после сдачи отчёта в цену;
- Стоимость выезда в суд или банк;
- Сколько раз эксперт готов бесплатно ответить на запросы.
3. Хороший ответ
«В рамках цены я отвечаю на письменные запросы банка и нотариуса. Участие в суде оплачивается отдельно — десять тысяч рублей за заседание, плюс командировочные».
4. Красные флаги
- Категоричный отказ ездить в суд;
- Отсутствие расценок — значит, в нужный момент цену могут завысить.
5. Как зафиксировать
Добавьте пункт: «Исполнитель бесплатно отвечает на письменные запросы в течение шести месяцев после сдачи отчёта». Разовые выезды фиксируются тарифами.
Вопрос 10. Какие риски могут возникнуть после сдачи отчёта и как вы их минимизируете?
1. Почему важно
Даже грамотный отчёт могут оспорить. Важно знать, предусмотрел ли оценщик проверку погрешностей, хранит ли исходные данные, готов ли исправлять технические ошибки.
2. Что спросить
- Срок хранения исходных файлов и фотоматериалов;
- Процедура исправления опечаток или технических ошибок;
- Политика реагирования на претензии.
3. Хороший ответ
«Мы храним исходные файлы пять лет. Если найдена опечатка, выпуск исправленного отчёта без доплаты. На претензию мы отвечаем в течение пяти рабочих дней, предоставляем расчётные таблицы».
4. Красные флаги
- Данные хранятся «пока не удалятся»;
- Правка отчёта только за доплату;
- Нет регламента реакции на жалобу.
5. Как зафиксировать
Укажите в договоре срок хранения, порядок исправления ошибок и штраф за игнорирование претензий.
Заключение
Нужна оценка?